Studio professionale in condominio: cosa dice il regolamento?

A Firenze, come in molte città d’arte, sempre più investitori guardano agli immobili residenziali anche per usi alternativi: studi professionali, uffici di rappresentanza o attività miste. Ma cosa succede se il regolamento condominiale vieta gli “uffici aperti al pubblico”?

👉 In giurisprudenza c’è una distinzione chiara:

• Uffici aperti al pubblico = luoghi con accesso libero e flusso costante di persone (CAF, agenzie, sportelli bancari).

• Studi professionali (notai, avvocati, medici, commercialisti, architetti, ecc.) = accesso solo su appuntamento, senza afflusso paragonabile a un’attività commerciale.
  

Per questo motivo, salvo che il regolamento non vieti in modo espresso di poter aprire uno studio professionale in condominio, in molti casi aprire uno studio notarile, legale o medico in condominio è lecito, perché non crea quel disturbo che la norma voleva prevenire.

⚖️ La Cassazione ha più volte confermato che i divieti devono essere interpretati in senso restrittivo: se non si parla chiaramente di studi professionali, questi non rientrano nel divieto.

📍 A Firenze questo tema è particolarmente rilevante: il patrimonio immobiliare è ricco di palazzi storici, spesso con regolamenti risalenti nel tempo, che possono generare dubbi interpretativi. Valutare correttamente questi aspetti è fondamentale sia per chi acquista per investimento, sia per chi vuole dare un nuovo utilizzo al proprio immobile.

💡 Un check legale preventivo può fare la differenza tra un’operazione redditizia e un vincolo che limita le opportunità. ⚖️ Alcune decisioni importanti

1. Consiglio di Stato, sentenza n. 653/2021Ha stabilito che lo studio professionale (es. avvocati) non è automaticamente luogo aperto al pubblico. Nel caso in oggetto, lo studio non è stato considerato “luogo aperto al pubblico” ai fini, tra l’altro, del regolamento edilizio relativo alle barriere architettoniche, proprio perché l’accesso non è libero: senza flussi indistinti, bensì su appuntamento. Studio Cataldi

2. Cassazione, sentenza recentissima su ufficio secondario notaio (2025)La Corte ha ribadito il principio della unica sede secondaria consentita per ogni notaio, e ha chiarito come l’apertura di uno studio in un comune “aggregato” (ossia che non ha notaio proprio) possa essere possibile ma sempre sotto certe condizioni. Non ha però cambiato il principio che uno studio professionale non è di per sé “ufficio aperto al pubblico” nel senso commerciale del termine. LexCED

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