Vendere la prima casa entro 5 anni: cosa succede a Firenze (e in tutta Italia)

Vendere prima casa entro 5 anni: cosa devono sapere i proprietari a Firenze

Vendi per cambiare casa o investire? Se hai acquistato con agevolazioni come prima casa e intendi vendere prima dei 5 anni, rischi la decadenza dal beneficio fiscale, sanzioni, e tassazione sulla plusvalenza. Anche a Firenze, dove spesso il valore catastale non rispecchia quello di mercato, la pianificazione fiscale è essenziale.

Cosa accade quando vendi la prima casa entro 5 anni?

Secondo l’art. 1, nota II‑bis, della Tariffa allegata al DPR 131/1986 e confermato dall’Agenzia delle Entrate, se vendi entro 5 anni, perdi le agevolazioni se non riacquisti una nuova prima casa entro 2 anni (dal 1° gennaio 2025, il termine è stato esteso dalla Legge di Bilancio 2025).

Quindi sono dovuti:

• il recupero della differenza tra l’imposta agevolata (2%) e quella ordinaria (9%);

• una sanzione del 30% su questa differenza;

• interessi legali dalla data del primo atto.

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Plusvalenza: quando si paga?

Se vendi entro 5 anni e l’immobile non è stato la tua residenza principale per la maggior parte del tempo, la plusvalenza (vendita-prezzo di acquisto e costi) è tassabile al 26% secondo l’art. 67, e non esente se era usata per affitti, anche brevi.

Esempio pratico a Firenze

Immaginiamo:

• Acquisto nel 2022, €180.000 + spese €30.000

• Vendita prevista nel 2025 per €250.000

• Valore catastale: rendita 426 € → base imponibile per imposte

Decadenza agevolazioni

• Differenza imposta: €5.400 – €1.200 = €4.200

• Sanzione 30% → +€1.260

• Interessi stimati → +€200–300➡️ Totale da restituire: €5.600–5.800

Plusvalenza tassabile

• Plusvalenza: €40.000

• Imposta sostitutiva al 26% → €10.400

  
  

Strategia alternativa: preliminare + rogito dopo 5 anni

Puoi valutare, previa consulenza con un Notaio, di firmare un preliminare con caparra confirmatoria, consegnare l’immobile e programmare il rogito dopo il quinto anno per:

• Mantenere le agevolazioni perché il rogito è passato il quinquennio

• Evitare la tassazione sulla plusvalenza

⚠️ Serve una scrittura precisa e l’intervento di notaio, perché l'Agenzia delle Entrate considera il rogito il momento valido per la decorrenza.

✅ Conclusione: vendere prima casa entro 5 anni richiede strategia

Vendere la prima casa entro 5 anni è possibile, ma implica rischi fiscali rilevanti, nonostante le dinamiche di mercato di Firenze. Valuta bene:

• sanzioni e interessi

• tassazione plusvalenza

• tempistiche e formule contrattuali

  
  

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🔍 Ricorda sempre: per ogni passaggio definitivo, il notaio è il professionista chiave. Solo con la sua supervisione potrai avere certezza giuridica e fiscale, soprattutto se la tua situazione presenta variabili particolari.