Vendere un immobile da ristrutturare a Firenze: guida per proprietari e investitori

Mettere sul mercato un immobile che necessita di interventi, cambio di destinazione d’uso o ristrutturazione importante non è semplice — specialmente nel contesto storico-edilizio di Firenze. Ecco i principali ostacoli che i proprietari spesso incontrano, e come affrontarli al meglio per ottenere una vendita efficace.

1. Il “problema” della casa pronta

Una delle prime difficoltà è che gli acquirenti preferiscono vedere la casa già pronta, o quantomeno in condizioni tali da immaginare subito l’utilizzo. Quando l’immobile è da rifare oppure richiede modifiche sostanziali, si innesta un freno psicologico: “Quanto devo investire? Quanto tempo ci vorrà?”

Questo tema – la difficoltà di visualizzare il risultato finale – può comportare:

• una riduzione del numero di potenziali acquirenti (molti preferiscono acquistare “chiavi in mano”)

• una proposta d’acquisto molto al ribasso (chi acquista assume il rischio dell’intervento)

• tempi di vendita più lunghi.

Da proprietario, è importante prepararsi a queste condizioni, e adottare una strategia di marketing che valorizzi il potenziale dell’immobile (ubicazione, caratteristiche storiche, volumi, cambi di destinazione possibili) e mostri esempi, rendimenti, case-studio.

2. Ristrutturazione = incertezza di costi e tempi

Quando si acquista un immobile da ristrutturare, una delle paure più forti è la variabilità dei costi. Anche a Firenze, dove gli interventi sono regolati da normative articolate e il mercato edilizio ha caratteristiche proprie, è spesso difficile avere un preventivo “chiuso” al momento della vendita.

Le principali fonti di incertezza sono:

• stato degli impianti, murature, parti strutturali: può emergere la necessità di lavori imprevisti

• vincoli storici, beni culturali, eventuali esigenze di tutela che rendono più complessa la ristrutturazione

• pratiche edilizie e tempi burocratici: cambio di destinazione d’uso, permessi, conformità catastale…

• costi al metro quadro che possono oscillare a seconda delle finiture, progettazione, direzione lavori.

Per il venditore è utile: preparare quante più informazioni possibili (documentazione storica, planimetrie, precedenti interventi), evidenziare i costi stimati più affidabili, e spiegare chiaramente al possibile acquirente quali sono i fattori di rischio residui.

3. Finanziamenti: acquisto + ristrutturazione

Un fattore che incide molto è quello del finanziamento da parte dell’acquirente. Molti potenziali compratori valutano solo immobili “pronti” perché l’ottenimento di mutui o finanziamenti per immobili da ristrutturare può essere più complesso.

In Italia esiste infatti la formula del “mutuo acquisto + ristrutturazione”, che consente di acquistare un immobile e contestualmente finanziare i lavori di ristrutturazione in un’unica soluzione. Tuttavia:

• l’importo finanziabile non supera in genere l’80 % del valore di stima dell’immobile e deve essere adeguatamente documentata la ristrutturazione.

• la banca valuta sia il valore attuale dell’immobile che il valore “a lavori ultimati” (ovvero quanto potrà valere dopo l’intervento) per decidere l’importo.

• serve un computo metrico, preventivi e un progetto/relazione tecnica se i lavori sono importanti.

Questo significa che per un immobile da ristrutturare è importante che l’acquirente abbia un buon livello di credito, un piano ben definito, e che la banca consideri l’operazione sufficientemente “sicura”. In pratica, gli immobili “da far vedere solo a chi ha esperienza” sono quelli più agevolati — il che significa che come venditore devi essere consapevole che il target sarà un investitore o operatore immobiliare, e non necessariamente un utente finale.

4. Il target “operatori immobiliari”

Spesso capita che questi immobili vengano acquistati non dal classico privato che cerca casa, ma da chi fa di mestiere la valorizzazione immobiliare: un operatore che acquista, ristruttura, e rivende o mette a reddito. Ecco perché:

• Riescono a stimare meglio i costi/interventi e assumersi il rischio.

• Hanno relazioni, tecnici e squadre già operative.

• Hanno accesso facilitato a finanziamenti o capitali propri.

• Accettano che la forma di acquisto magari non sia quella tradizionale (rogito immediato) ma sia accompagnata da formule preliminari.

Preliminare con procura a vendere: pro e contro

Una modalità che si utilizza in questi casi è il preliminare con procura a vendere: l’operatore immobiliare sottoscrive un contratto preliminare d’acquisto, dando al venditore o al mediatore una procura a vendere o a dare il consenso al futuro rogito (o a una rivendita). Pro:

• Permette all’acquirente di entrare in possesso “virtuale” dell’immobile e di avviare pratiche, lavori, valorizzazione prima del rogito finale.

• Per il venditore può significare chiusura rapida sul preliminare, con una certa tranquillità che l’operatore è già presente e attivo.

  
  

  Contro:

• Il venditore deve fidarsi dell’operatore: se qualcosa va storto (anche a livello tecnico o finanziario) può esserci rischio.

• Bussola dei tempi: il rogito definitivo può essere più dilazionato, con conseguente immobilizzo dell’immobile.

• Il rischio che il mercato vari o che emergano imprevisti dopo preliminare e prima del rogito.

Come mediatore e consulente immobiliare, è importante che chi vende abbia tutte le garanzie e che le condizioni siano chiaramente definite: tempi, caparra, penalità, stato delle pratiche edilizie, permessi, destinazione d’uso.

5. Cosa fare come proprietario per valorizzare la vendita

Per aumentare le probabilità di successo e di ottenere un buon prezzo anche per un immobile da ristrutturare, ti consiglio di seguire questi passi:

• Affida a un tecnico (geometra/architetto) una prima verifica dello stato dell’immobile: strutture, impianti, destinazione d’uso, vincoli.

• Prepara una “cartella” con: planimetrie, estratti catastali, eventuali permessi o difformità, fotografica dello stato attuale.

• Stima indicativamente i costi di ristrutturazione (anche solo per una parte) e comunica nel materiale di vendita che è possibile una valorizzazione concreta, magari mostrando render o esempi.

• Scegli un mediatore/consulente immobiliare che conosca bene Firenze, il mercato delle valorizzazioni e sappia intercettare investitori.

• Sii realistico nel prezzo: un immobile da ristrutturare comporta un sconto rispetto a uno pronto, ma con interlocutori giusti puoi ottenere risultati interessanti.

• Valuta modalità flessibili: vendita tradizionale, preliminare con procure, magari anche destinazione d’uso modificabile (commerciale, ricettiva) come plus.

6. Vendere un immobile da ristrutturare a Firenze: conclusioni

Vendere un immobile da ristrutturare a Firenze non è un’operazione “standard”. Richiede competenze aggiuntive, documentazione, chiarezza e il giusto interlocutore. Se però sei preparato e affidi la vendita a professionisti, puoi trasformare un immobile “complesso” in un’opportunità concreta.

Se hai un immobile a Firenze – da ristrutturare, con cambio di destinazione d’uso o semplicemente con potenziale valorizzazione – e vuoi una consulenza gratuita, valutazione realistica e una strategia di vendita su misura, contattaci: saremo felici di aiutarti a trovare l’acquirente giusto e massimizzare il risultato.