Affitti brevi a Firenze: la Corte Costituzionale conferma la legge regionale: cosa cambia davvero e quali scenari si aprono per il mercato immobiliare

Negli ultimi mesi il tema degli affitti brevi a Firenze è stato al centro di un acceso dibattito, tra regolamenti comunali, ricorsi amministrativi e interrogativi sulla legittimità delle limitazioni introdotte a livello locale.

La recente pronuncia della Corte Costituzionale, che si è espressa a favore della legge regionale toscana, chiarisce definitivamente il quadro giuridico e segna un passaggio fondamentale per il futuro del mercato immobiliare fiorentino.

La decisione della Corte Costituzionale: cosa è stato stabilito

La Corte ha respinto le impugnazioni presentate dal Governo, confermando che la Regione Toscana ha agito nel perimetro delle proprie competenze, in particolare in materia di:

• turismo,

• governo del territorio,

• regolazione amministrativa delle attività turistico-ricettive.

Secondo i giudici costituzionali, la normativa regionale:

• non incide sull’ordinamento civile (che resta competenza statale),

• non limita il diritto di proprietà in modo illegittimo,

• non viola la libertà d’iniziativa economica, purché le restrizioni siano motivate da un interesse pubblico rilevante.

Un passaggio centrale della sentenza riguarda la distinzione tra:

• locazione breve occasionale, e

• locazione svolta in modo organizzato e continuativo, che può essere assimilata a un’attività turistico-ricettiva.

Questo chiarimento rafforza l’idea che il fenomeno degli affitti brevi non sia uniforme e che possa essere regolato in modo differenziato.

Cosa cambia ora per gli affitti brevi a Firenze

1. I regolamenti comunali diventano più solidi

La decisione della Corte rafforza in modo significativo la posizione del Comune di Firenze. I regolamenti sugli affitti brevi non sono più esposti a censure di incostituzionalità, ma potranno essere eventualmente contestati solo per singoli aspetti applicativi, davanti ai TAR.

2. Maggiore possibilità di differenziare le zone della città

Il Comune potrà:

• individuare aree con alta pressione abitativa o turistica,

• introdurre limiti specifici per determinate zone (come il centro storico),

• calibrare le regole in funzione dell’equilibrio urbano.

Questo rende ancora più importante, per proprietari e investitori, analizzare il contesto urbanistico e normativo prima di prendere decisioni.

3. Rafforzamento dei controlli sulle attività strutturate

Le forme di locazione breve gestite:

• in modo continuativo,

• con più immobili,

• tramite società o organizzazioni professionali,

potranno essere trattate come attività turistico-ricettive, con obblighi più stringenti in termini amministrativi e gestionali.

Opinioni divergenti tra stakeholder

La sentenza ha suscitato reazioni contrastanti:

• Sindacati e associazioni di tutela dell’abitazione celebrano la decisione come uno strumento in più per combattere l’overtourism e la pressione sul mercato residenziale nei centri urbani. Firenze e dintorni

• Operatori del settore affitti brevi e property manager denunciano un rischio di “effetto slavina” che penalizzerebbe il modello di business di molti host e imprese, con possibile impatto su occupazione e investimenti locali. La Nazione

• Alcune associazioni di host ritengono che l’ampiezza dei poteri comunali potrebbe portare a regole incoerenti tra territori, con rischio di conflitti amministrativi e incentivi al lavoro irregolare. Idealista
  

Una riflessione più ampia sul mercato abitativo fiorentino

Al di là della legittimità delle regole, è però utile fermarsi a riflettere sul perché negli ultimi anni così tanti immobili siano stati destinati alle locazioni turistiche.

Spesso il dibattito pubblico dà per scontato che l’affitto turistico sia sempre la scelta economicamente più conveniente per il proprietario. In realtà, non è sempre così.

Una parte molto consistente dei proprietari:

• affida l’immobile a società di gestione,

• oppure lo concede in locazione a operatori che subaffittano a turisti.

In questi casi, il reddito netto per il proprietario non è così distante da quello di un affitto tradizionale, ma cambia radicalmente il livello di tutela:

• maggiore certezza dei pagamenti,

• minore rischio di contenziosi lunghi,

• possibilità di rientrare in possesso dell’immobile in tempi certi,

• minore esposizione ai problemi tipici della locazione residenziale.

In altre parole, la locazione turistica è spesso una scelta difensiva, non speculativa.

Una riflessione da operatore del settore

Firenze, oggi, non è una città in cui il centro storico sia realmente conteso dal residente fiorentino come lo era in passato. Da operatore del settore, possiamo dirlo con franchezza: non sono molti quelli che desiderano tornare a vivere stabilmente nel centro, soprattutto dopo lo spostamento di funzioni fondamentali come università e tribunale.

Molti studenti, professionisti e famiglie preferiscono altre zone della città o dell’area metropolitana. Questo rende discutibile l’idea che la sola limitazione delle locazioni turistiche possa, da sé, risolvere il problema abitativo.

Nella nostra visione — personale, tecnica e non politica — se negli anni ci fossero stati:

• meno vincoli rigidi sui canoni,

• tempi rapidi e certi di tutela della proprietà privata,

probabilmente non ci sarebbe stato nemmeno bisogno di intervenire in modo così restrittivo sugli affitti brevi. Molti proprietari avrebbero scelto spontaneamente la locazione tradizionale, se questa fosse stata percepita come equa e sicura.

Pensare di affrontare il problema abitativo senza il coinvolgimento dei proprietari è una visione poco realistica. I proprietari non sono un ostacolo: sono, nel bene e nel male, la leva principale su cui il mercato può riequilibrarsi.

Uno sguardo possibilista per chi vuole investire a Firenze

Il nuovo quadro normativo non chiude le porte agli investimenti, ma richiede:

• maggiore consapevolezza,

• strategie più sofisticate,

• modelli abitativi alternativi al turismo puro.

Firenze resta una città con una domanda strutturale forte, non solo turistica ma anche:

• culturale,

• accademica,

• professionale,

• internazionale.

Chi saprà intercettare forme di abitare temporaneo, regolato e compatibile con il tessuto urbano potrà ancora trovare spazio e opportunità.

Conclusione

La sentenza della Corte Costituzionale segna un punto fermo: le regole cambiano, ma il mercato immobiliare fiorentino non si ferma.

Oggi più che mai servono analisi, competenza e dialogo, non semplificazioni ideologiche.

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