Immobili donati: cosa cambia con la nuova normativa 2025/2026 e perché è una svolta per i proprietari di casa a Firenze

Negli ultimi anni il quadro giuridico che riguarda gli immobili provenienti da donazione è stato oggetto di una riforma profonda, con l’obiettivo di rendere più certe e sicure le compravendite e gli atti giuridici legati a questi beni. Le novità, entrate in vigore principalmente con la Legge 182/2025 (cd. legge sulle semplificazioni) a partire dal 18 dicembre 2025, comportano cambiamenti molto importanti per chi ha ricevuto una casa in donazione o intende venderla o usarla come garanzia per un mutuo. GEPS+1

🏡 Prima: il rischio dell’azione di restituzione per gli immobili donati

Fino a poco tempo fa, quando un immobile veniva donato in vita, gli eredi legittimi (figli, coniuge, ascendenti) esclusi dalla donazione potevano, in caso di lesione della loro quota di legittima, chiedere la restituzione della casa non solo al donatario ma anche ai terzi acquirenti.Questo significa che, anche dopo anni dalla vendita dell’immobile, l’erede poteva ottenere il bene indietro e annullare la compravendita.Questa incertezza ha reso gli immobili donati “difficili da vendere”, con ripercussioni sul loro valore di mercato e sulla possibilità di ottenere mutui dalle banche. Lamiapartitaiva.it

✔️ Dopo: più certezza per proprietari, acquirenti e istituti di credito

La nuova normativa, attraverso la modifica dell’articolo 563 del Codice Civile, ha introdotto una svolta normativa fondamentale:

➡️ L’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti è stata abolita

Dal 18 dicembre 2025 in poi:

• Se un immobile donato viene venduto, l’erede leso non può più chiedere la restituzione dell’immobile nei confronti dell’acquirente.

• Invece, il legittimario potrà richiedere solo un risarcimento in denaro dal donatario (chi ha ricevuto la donazione) per reintegrare la sua quota di legittima violata. Ediltecnico

👉 In pratica, chi compra oggi una casa che è stata precedentemente donata, non rischia più di perderla per via di un’azione di restituzione in capo agli eredi.

**🔒 Cosa significa per te come proprietario a Firenze?

✔️ Maggiore sicurezza giuridica: l’immobile è trasferibile e vendibile con più fiducia, grazie all’abolizione del rischio di restituzione contro l’acquirente.✔️ Più facilità per ottenere mutui: banche e istituti di credito guardano con maggiore favore immobili con provenienza donativa quando la normativa rende più solida la garanzia.

⚠️ Cosa resta invariato?

La tutela degli eredi non scompare del tutto. Se la donazione viola la quota di legittima, gli eredi possono comunque agire contro chi ha ricevuto la donazione per ottenere un risarcimento monetario. Non è più possibile però reclamare la casa dagli acquirenti di buona fede. Notaio Del Monte

In alcuni casi transitori (per successioni aperte prima del 18 dicembre 2025) restano regole speciali per un periodo limitato, ma per la maggioranza dei casi la riforma vale pienamente per i trasferimenti dopo questa data. Federnotizie

📌 Perché è importante per chi vive o investe a Firenze

Firenze è un mercato dove la provenienza dell’immobile e la certezza giuridica sono spesso determinanti nel prendere decisioni di vendita, mutuo o investimento. Un immobile donato con una disciplina che ne tutela la commerciabilità:

• aumenta l’interesse degli acquirenti,

• riduce i tempi di vendita,

• migliora l’accesso al credito.

In città come Firenze, dove la domanda di immobili è alta ma la qualità delle transazioni è fondamentale, queste novità rappresentano una vera opportunità per i proprietari di case donate.

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Se hai donato o ricevuto un immobile a Firenze e vuoi capire: ✅ quali sono i tuoi diritti e obblighi alla luce delle nuove regole, ✅ come valorizzare al meglio l’immobile sul mercato, ✅ come gestire una possibile vendita o richiesta di mutuo,

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