Comprare una casa ipotecata: cosa sapere, quali ipoteche preoccupano davvero e come si estinguono

Quando si cerca casa, può capitare che l’immobile individuato presenti delle iscrizioni ipotecarie. Per molti acquirenti questo rappresenta subito un campanello d’allarme… ma non sempre è così.

In molti casi, infatti, l’ipoteca è solo un tecnicismo che non impedisce affatto l’acquisto in sicurezza; in altri, invece, è giusto approfondire prima di procedere.

In questo articolo analizziamo i principali tipi di ipoteca che possono emergere da una visura, quali rappresentano un rischio reale, come si estinguono e quali verifiche deve fare un professionista prima di consigliare di procedere.

1. Ipoteca volontaria

È l’ipoteca più comune: viene iscritta dalla banca quando il proprietario accende un mutuo per acquistare o ristrutturare l’immobile.

Va bene se…

• È legata a un mutuo in regolare ammortamento.

• Il venditore si impegna a estinguerla prima del rogito o direttamente con i soldi dell’acquirente tramite atto contestuale.

Modalità di estinzione/cancellazione

• Estinzione del mutuo tramite saldo del debito.

• Cancellazione automatica dopo 30 giorni grazie alla “legge Bersani”, senza costi per il cliente.

• In alternativa, la banca può rilasciare una quietanza che il notaio utilizzerà per cancellare l’ipoteca contestualmente all’atto.

👉 Questa ipoteca non deve preoccupare, è normale e gestibile.

2. Ipoteca giudiziale

Viene iscritta a seguito di una sentenza o un decreto ingiuntivo, ad esempio per debiti non pagati verso privati o aziende.

Quando è un campanello d’allarme?

• Quando l’importo del debito non è chiaro.

• Quando il proprietario non ha ancora risolto la controversia.

• Quando emergono più ipoteche giudiziali: possono nascondere una situazione finanziaria complessa.

Modalità di estinzione/cancellazione

• Saldo del debito e rinuncia del creditore all’ipoteca.

• Cancellazione tramite atto notarile con assenso del creditore.

• In assenza di accordo, può essere necessaria una procedura giudiziale.

👉 Da approfondire con attenzione: non è sempre un problema, ma richiede verifiche puntuali.

3. Ipoteca legale

È più rara e deriva tipicamente da debiti verso lo Stato (es. Agenzia delle Entrate Riscossione) o da cause particolari come il mancato pagamento di tasse o imposte legate all’immobile.

Perché richiede cautela

• L’ente pubblico non negozia come una banca o un privato.

• I tempi per ottenere documentazione e liberatorie possono essere lunghi.

• Se non risolta, può bloccare il rogito.

Modalità di estinzione/cancellazione

• Pagamento del debito.

• Richiesta di attestazione di sgravio all’ente creditore.

• Cancellazione su richiesta dell’Agenzia o tramite atto notarile.

👉 Da prendere molto sul serio, richiede la supervisione di professionisti.

4. Ipoteca derivante da pignoramento (fase esecutiva)

È il caso più delicato: l’immobile è già inserito in una procedura esecutiva e può essere venduto all’asta.

Cosa significa per chi vuole acquistare

• Il venditore non è più pienamente libero di disporne.

• Il tribunale può procedere comunque alla vendita forzata.

• Serve un percorso tecnico e notarile estremamente preciso, spesso con accordi con i creditori per bloccare l’asta.

👉 Alta attenzione: valutabile solo con consulenti molto esperti.

5. Ipoteca estinta ma ancora presente in visura

Capita quando il mutuo è stato pagato, ma la banca non ha ancora comunicato la cancellazione (o è passato poco tempo).

Cosa fare

• Chiedere al venditore la documentazione di estinzione.

• Attendere la cancellazione automatica o farla fare al notaio.

👉 Assolutamente non preoccupante, è una situazione puramente burocratica.

Quindi: comprare una casa ipotecata si può? Sì — ma solo se sai cosa guardare

L’ipoteca in sé non è un ostacolo.

Il vero problema è capire la natura del vincolo, lo stato del debito e le procedure necessarie per estinguerlo correttamente prima del rogito. Per questo, quando si vuole comprare una casa ipotecata, è fondamentale affidarsi a professionisti abilitati che sappiano riconoscere subito se l’immobile è sicuro o se ci sono rischi nascosti.

📌 Un consiglio importante: quando qualcuno ti porta a vedere un immobile o ti offre una consulenza immobiliare, chiedi sempre il patentino da Agente Immobiliare. Solo un professionista regolarmente abilitato è in grado di tutelarti davvero.

Vuoi comprare casa e desideri essere seguito in sicurezza?

Possiamo assisterti non solo nella vendita, ma anche nella ricerca del tuo prossimo immobile.

Grazie alle collaborazioni con numerosi colleghi, possiamo mostrarti tantissimi immobili disponibili: li trovi anche nella nostra pagina immobili, dove puoi usare lo strumento di ricerca per filtrare ciò che cerchi.

Se vuoi essere seguito passo dopo passo, dalle verifiche ipotecarie fino al rogito, contattaci senza impegno: essere supportati da professionisti abilitati fa davvero la differenza quando si compra casa.