Affitti brevi a Firenze: attesa per la sentenza del TAR e della Corte Costituzionale. Cosa cambia per proprietari e investitori entro marzo 2026

Il mercato degli affitti brevi a Firenze sta attraversando uno dei momenti più delicati degli ultimi anni. Le limitazioni introdotte dal Comune, i ricorsi al TAR, il contenzioso aperto davanti alla Corte Costituzionale e le incertezze normative stanno frenando investitori e proprietari, rallentando in modo visibile il mercato delle compravendite e della gestione immobiliare a scopo turistico.

In questo scenario così complesso, è fondamentale fare chiarezza: ecco la cronistoria, cosa si sa davvero sulle prossime decisioni attese entro marzo 2026, e quali scenari concreti si aprono per proprietari e investitori.

1. Cronistoria della vicenda: come siamo arrivati fin qui

• 2023–2024: Il Comune di Firenze introduce limitazioni agli affitti brevi nell’area Unesco.

• Luglio 2024: Il TAR dichiara improcedibili i ricorsi contro la “norma Nardella”, poiché superata dal nuovo Piano Operativo.

• Maggio 2025: La nuova Giunta approva un nuovo regolamento per le locazioni turistiche brevi, reintroducendo limiti e nuovi adempimenti.• Estate 2025: Scatta una nuova ondata di ricorsi, presentati da:

CODACONS

grandi property manager

associazioni di proprietari

operatori del settore extralberghiero • Settembre 2025: Il TAR respinge alcune sospensive, ma rinvia il giudizio nel merito, in attesa dell’esito della Corte Costituzionale sulla legge regionale.

• Ottobre 2025: Si tiene l’udienza davanti alla Corte Costituzionale sul ricorso del Governo contro la legge regionale toscana sugli affitti brevi.

Da qui parte l’attesa attuale.

2. Quando si pronuncerà il TAR sugli affitti brevi a Firenze? Le informazioni reali (e i rumors)

Al momento non esiste una data ufficiale fissata dal TAR Toscana per la decisione “nel merito” sui ricorsi pendenti.

Tuttavia, da più fonti del settore (operatori, associazioni, consulenti giuridici) circola l’ipotesi che la pronuncia possa arrivare entro marzo 2026, tempistica considerata plausibile in relazione all'iter del procedimento e ai tempi necessari per avere prima il quadro completo dalla Corte Costituzionale.

👉 È importante sottolineare che questa non è una data ufficiale, ma una previsione condivisa in modo informale da vari attori coinvolti.

Per gli investitori, però, rappresenta comunque una finestra temporale realistica per capire quando il mercato potrà sbloccarsi.

3. E la Corte Costituzionale? Quando arriverà la sentenza

Dopo l’udienza del 9 ottobre 2025, la Corte Costituzionale non ha ancora pubblicato una data di pronuncia.

Come avviene spesso per le questioni complesse legate ai rapporti tra Stato e Regioni, i tempi possono essere variabili, ma la comunità professionale ritiene probabile una decisione nel primo trimestre 2026.

Una pronuncia della Corte è determinante perché:

• se la legge regionale venisse confermata, i Comuni avrebbero pieno potere regolamentare;

• se venisse dichiarata incostituzionale, l’impianto normativo regionale crollerebbe e i regolamenti comunali basati su di essa dovrebbero essere rivisti o decadrebbero automaticamente.

👉 Anche in questo caso, parliamo di stime: non c’è una data ufficializzata.

4. Cosa succederà dopo le decisioni? Tre scenari possibili per il mercato

SCENARIO 1 — Regole confermate e restrizioni mantenute

Il TAR e la Corte validano le attuali normative: i limiti agli affitti brevi restano.Effetto sul mercato: meno “appetibilità” per immobili da trasformare in locazioni turistiche, aumento degli affitti medio-lunghi, calo della domanda speculativa.

SCENARIO 2 — Caduta delle norme e riapertura del mercato turistico

Le norme vengono annullate in tutto o in parte.Effetto sul mercato: aumento della domanda da parte di investitori, ripresa immediata del segmento turistico, rialzo dei prezzi delle unità più adatte ai soggiorni brevi.

SCENARIO 3 — Soluzione ibrida

Alcuni vincoli restano, altri decadono (ad esempio solo nell’area Unesco).Effetto sul mercato: forte differenziazione tra zone della città, nuove opportunità selettive.

5. Cosa significa oggi per proprietari e investitori?

Il mercato è visibilmente rallentato: molti stanno aspettando prima di acquistare, vendere o trasformare immobili in attività turistiche.

In una fase così incerta, la strategia migliore è:

• restare aggiornati sull’evoluzione normativa

• valutare scenari multipli (breve / medio / lungo termine)

• analizzare caso per caso la posizione dell’immobile

• evitare decisioni affrettate che potrebbero diventare svantaggiose tra pochi mesi

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Noi seguiamo quotidianamente:

• ricorsi al TAR

• iter della Corte Costituzionale

• modifiche normative regionali e comunali

• impatti immediati sul mercato immobiliare fiorentino

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