Case sfitte a Firenze: censimento, rischio requisizione e perché aspettare non conviene

Il Comune di Firenze ha già dimostrato di saper intervenire concretamente sul patrimonio immobiliare privato: lo ha fatto con gli affitti brevi, limitando prima il centro storico UNESCO e poi estendendo il blocco a quasi tutta la città. Ora lo stesso approccio si sta applicando alle case sfitte a Firenze, e il tema è tornato d'attualità a più livelli: comunale, nazionale ed europeo. A Scandicci il censimento è già completato. A Firenze è arrivata in Consiglio Comunale una proposta che prevede diffide, sanzioni fiscali e requisizioni temporanee, e il 7 ottobre la Cgil è tornata a chiedere un censimento immediato.

Una precisazione importante. Le informazioni di questo articolo si riferiscono a proposte politiche in discussione, non a norme già in vigore. La situazione è in rapida evoluzione: articolo aggiornato al 7 ottobre 2026. Fi.Flor Immobiliare non è uno studio legale: per valutazioni specifiche sulla tua situazione il riferimento è sempre un professionista abilitato.

Il tema non si ferma: dove siamo a ottobre 2026

In tre mesi la questione è tornata sul tavolo tre volte:

• 17 luglio: tre consiglieri comunali di AVS-Ecolò presentano in Consiglio Comunale una proposta in tre fasi (censimento, diffida, sanzioni e requisizione temporanea).

• 9 settembre: la Commissione Europea presenta l'Affordable Housing Act, la prima proposta di regolamento europeo che tocca anche gli immobili sfitti nelle aree "sotto stress abitativo".

• 7 ottobre: la Cgil di Firenze, con il segretario Marasco, rilancia la richiesta di censimento immediato degli alloggi sfitti, inserendola nell'emergenza abitativa cittadina. Secondo le stime del sindacato Sunia, le case vuote in città sarebbero circa 30.000.

Nessuna di queste è ancora una norma operativa, ma la direzione è la stessa, e a spingere sono soggetti diversi.

Il censimento delle case sfitte a Firenze (e non solo) è già partito

A Scandicci il Comune ha già completato una mappatura analitica delle abitazioni sfitte, commissionata all'Istituto per la Ricerca Sociale. I numeri sono precisi: 3.211 abitazioni vuote, pari al 14% del patrimonio abitativo comunale. I proprietari coinvolti sono 3.734, per il 92% persone fisiche e non grandi speculatori. Prevale la piccola proprietà, con il 56% degli immobili in comproprietà.

A Firenze le stime variano a seconda della fonte: si parla di oltre 20.000 abitazioni sfitte, una su dieci, fino a circa 30.000 secondo il sindacato Sunia. In ogni caso, un numero molto rilevante.

La Sindaca Funaro si è detta favorevole al censimento anche per Firenze: "È giusto avere un quadro completo e comprendere qual è la realtà con cui ci dobbiamo confrontare."

La proposta in Consiglio Comunale di Firenze

La proposta di AVS-Ecolò, gruppo che appoggia la maggioranza Funaro, è articolata in tre fasi.

Fase 1: Censimento. Mappatura di tutti gli immobili sfitti nel Comune di Firenze.

Fase 2: Diffida. Enti pubblici e grandi proprietari privati (persone fisiche o enti con più di 5 immobili nel territorio comunale) titolari di alloggi abbandonati da più di 2 anni dovranno spiegare le ragioni e presentare entro 90 giorni un piano per rimetterli sul mercato, tramite vendita o locazione.

Fase 3: Sanzioni e requisizione temporanea. "Di fronte alla persistente inerzia di proprietari censiti e diffidati, creando costi sociali intollerabili", si legge nella proposta, "potranno essere valutate sanzioni sia in ambito fiscale, sia sotto forma di restituzione dell'alloggio sfitto alla città, tramite requisizioni temporanee volte a fronteggiare le emergenze abitative."

→ Fonte: Firenze Today, 17 luglio 2026

Cosa ha detto la Sindaca Funaro

La Sindaca ha preso le distanze dalla parte più radicale della proposta, le requisizioni, ma ha confermato l'impegno sul censimento: "Cosa diversa però è parlare di requisizioni." Il PD fiorentino si è detto disponibile a discutere il censimento e un sistema di incentivi e penalizzazioni, senza sposare integralmente la requisizione.

→ Fonte: Controradio, 16 luglio 2026

Chi è il target della proposta (e perché il confine è incerto)

La comunicazione politica tende a confondere, quindi è bene essere precisi. La proposta di AVS-Ecolò non riguarda chi ha un appartamento vuoto per ragioni familiari, ereditarie o di transizione. Il target dichiarato sono i grandi proprietari: persone fisiche o enti con più di 5 immobili, con alloggi abbandonati da più di 2 anni.

Tuttavia i dati di Scandicci dicono che il 92% dei proprietari di case sfitte sono persone fisiche, spesso piccoli proprietari con 1-2 immobili. Anche nel rilancio della Cgil di ottobre resta da capire che tipo di censimento si intenda: se riguarderebbe tutti gli immobili residenziali sfitti, compresi quelli dei piccoli proprietari, o soprattutto grandi proprietari e investitori, e cosa seguirebbe alla mappatura (semplice censimento, incentivi, tassazione, obblighi). Il confine tra "piccola proprietà" e "grande proprietario" nel dibattito resta tutt'altro che definito.

Il contesto nazionale ed europeo: la direzione politica è chiara

Questa non è una proposta isolata.

A livello nazionale, Pd, AVS e M5S avevano già presentato nell'ottobre 2025 una proposta di legge che prevede la requisizione temporanea degli immobili sfitti. Al tempo stesso il Governo, con il Piano Casa 2026 approvato il 30 aprile 2026, spinge nella direzione opposta: incentivi ai proprietari, procedure di sfratto più rapide, meno vincoli. Il risultato è un quadro in tensione, con due forze politiche che tirano in direzioni opposte.

A livello europeo, il 9 settembre la Commissione ha presentato l'Affordable Housing Act. Non è ancora legge e non impone divieti automatici: introduce un criterio comune per classificare un'area come "sotto stress abitativo", cioè quando il rapporto tra prezzo medio di un'abitazione e reddito disponibile dei residenti è pari o superiore a 8, con tendenza in peggioramento. In quelle aree le amministrazioni locali avrebbero una base giuridica più solida per intervenire su affitti brevi e immobili sfitti. Con prezzi che in centro storico superano i 6.000 €/mq, Firenze rientra pienamente in quel profilo.

Chi tiene casa vuota oggi sta scommettendo su quale di queste spinte prevarrà.

Il costo reale di aspettare

Indipendentemente da come evolve il quadro normativo, tenere una casa vuota ha un costo che molti sottovalutano. Un appartamento di 70 mq vuoto a Firenze costa mediamente tra 2.500 € e 4.000 € all'anno tra IMU sull'immobile sfitto, spese condominiali, manutenzione minima e utenze. A questo si aggiunge il mancato reddito da canone, che per quella tipologia in zona semicentrale può valere 8.000-12.000 € annui. Su un orizzonte di 3-5 anni, il costo complessivo di tenere un immobile fermo è significativo.

L'effetto sui prezzi: perché aspettare potrebbe costare caro

Se le misure in discussione dovessero tradursi in norme operative (censimento, diffide, sanzioni, o un quadro europeo che le rende più facili da adottare), una parte significativa delle migliaia di abitazioni sfitte fiorentine potrebbe arrivare sul mercato in tempi relativamente brevi. Un aumento consistente dell'offerta, a parità di domanda, porta storicamente a una pressione al ribasso sui prezzi.

Oggi il mercato fiorentino è in una fase favorevole a chi vende: offerta ancora limitata e prezzi ai massimi storici, con un incremento del 7,4% nell'ultimo anno, dopo anni di rialzi quasi ininterrotti. Chi aspetta scommette su una crescita ulteriore, ma in un contesto in cui le spinte politiche, a livello locale, nazionale ed europeo, vanno nella direzione di più offerta, questa scommessa è meno sicura di quanto sembri. Per questo, per chi ha un immobile sfitto, questo potrebbe essere uno dei momenti migliori per vendere.

Non è una previsione: nessuno può dire se, quando e come questo scenario si realizzerà, e le norme potrebbero non essere mai approvate. Ma è un elemento concreto da mettere nel calcolo, soprattutto per chi si dice "aspetto il momento giusto".

Le opzioni concrete per chi ha una casa vuota a Firenze

Venderla. Chi vende oggi lo fa in un momento favorevole, con prezzi ai massimi. È anche la soluzione più lineare per chi teme l'inquilino o non vuole gestire un immobile.

Affittarla con le tutele del programma FASE. Il Comune di Firenze, attraverso Casa Spa, offre ai proprietari che affittano a canone concordato un fondo di garanzia fino a 12 mensilità, un contributo per la messa a norma fino a 3.000 €, IMU quasi dimezzata e cedolare secca al 10%. Non è la massimizzazione del rendimento, ma è la strada più tutelata.

Affittarla a canone libero con selezione mirata. Per chi vuole il canone di mercato, una selezione rigorosa dell'inquilino (verifica reddituale, referenze, garanzie adeguate) riduce il rischio morosità a livelli molto più bassi di quanto la paura suggerisca.

Cosa conviene fare adesso

Non esiste una risposta valida per tutti: dipende dall'immobile, dalla situazione fiscale del proprietario, dagli obiettivi patrimoniali e dalle esigenze familiari. Quello che è certo è che il contesto sta cambiando velocemente, e aspettare senza avere un quadro chiaro della propria situazione è la scelta meno razionale.

Il primo passo è capire quanto vale davvero il tuo immobile oggi e quali sono le opzioni concrete a tua disposizione.

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