Case sfitte a Firenze: censimento, rischio requisizione e perché aspettare non conviene

Il Comune di Firenze ha già dimostrato di saper intervenire concretamente sul patrimonio immobiliare privato — lo ha fatto con gli affitti brevi, limitando prima il centro storico UNESCO e poi estendendo il blocco a quasi tutta la città. Ora lo stesso approccio si sta applicando alle case sfitte a Firenze, ma non solo. A Scandicci il censimento è già completato. A Firenze è arrivata in Consiglio Comunale una proposta che prevede diffide, sanzioni fiscali e requisizioni temporanee per i proprietari inattivi. Non è fantapolitica: è la stessa logica che ha già cambiato il mercato degli affitti brevi.

Una precisazione importante Le informazioni contenute in questo articolo si riferiscono a proposte politiche in discussione, non a norme già in vigore. La situazione è in rapida evoluzione — aggiornato al 17 luglio 2026. Fi.Flor Immobiliare non è uno studio legale: per valutazioni specifiche sulla tua situazione il riferimento è sempre un professionista abilitato.

Il censimento delle case sfitte a Firenze (e non solo) è già partito

Non è fantapolitica. A Scandicci il Comune ha già completato una mappatura analitica delle abitazioni sfitte, commissionata all'Istituto per la Ricerca Sociale. I numeri sono precisi: 3.211 abitazioni vuote, pari al 14% del patrimonio abitativo comunale. I proprietari coinvolti sono 3.734 — per il 92% persone fisiche, non grandi speculatori. Prevale la piccola proprietà, con il 56% degli immobili in comproprietà.

A Firenze la stima è di oltre 20.000 abitazioni sfitte — una su dieci.

La Sindaca Funaro ha dichiarato di essere favorevole al censimento anche per Firenze: "È giusto avere un quadro completo e comprendere qual è la realtà con cui ci dobbiamo confrontare."

La proposta in Consiglio Comunale di Firenze

Il 17 luglio 2026, tre consiglieri comunali fiorentini di AVS-Ecolò — gruppo che appoggia la maggioranza Funaro — hanno presentato in Consiglio Comunale una proposta articolata in tre fasi.

Fase 1 — Censimento Mappatura di tutti gli immobili sfitti nel Comune di Firenze.

Fase 2 — Diffida Enti pubblici e grandi proprietari privati — definiti come persone fisiche o enti con più di 5 immobili nel territorio comunale — titolari di alloggi abbandonati da più di 2 anni, dovranno spiegare le ragioni e presentare entro 90 giorni un piano per rimetterli sul mercato, tramite vendita o locazione.

Fase 3 — Sanzioni e requisizione temporanea "Di fronte alla persistente inerzia di proprietari censiti e diffidati, creando costi sociali intollerabili", si legge nella proposta, "potranno essere valutate sanzioni sia in ambito fiscale, sia sotto forma di restituzione dell'alloggio sfitto alla città, tramite requisizioni temporanee volte a fronteggiare le emergenze abitative."

→ Fonte: Firenze Today, 17 luglio 2026

Cosa ha detto la Sindaca Funaro

La Sindaca ha preso le distanze dalla parte più radicale della proposta — le requisizioni — ma ha confermato l'impegno sul censimento: "Cosa diversa però è parlare di requisizioni."

Il PD fiorentino si è detto disponibile a discutere il censimento e un sistema di incentivi e penalizzazioni, senza sposare integralmente la requisizione.

→ Fonte: Controradio, 16 luglio 2026

Chi è il target della proposta

È importante essere precisi su questo punto, perché la comunicazione politica tende a confondere.

La proposta di AVS-Ecolò non riguarda chi ha un appartamento vuoto per ragioni familiari, ereditarie o di transizione. Il target dichiarato sono "i grandi proprietari" — persone fisiche o enti con più di 5 immobili nel territorio comunale, con alloggi abbandonati da più di 2 anni.

Tuttavia i dati di Scandicci dicono che il 92% dei proprietari di case sfitte sono persone fisiche — spesso piccoli proprietari con 1-2 immobili. Il confine tra "piccola proprietà" e "grande proprietario" nel dibattito politico è tutt'altro che definito.

Il contesto nazionale: la direzione politica è chiara

Questa non è una proposta isolata. A livello nazionale, Pd, AVS e M5S avevano già presentato nell'ottobre 2025 una proposta di legge che prevede la requisizione temporanea degli immobili sfitti. Il deputato Marco Grimaldi ha depositato una proposta specifica sul diritto alla casa.

Al tempo stesso il Governo — con il Piano Casa 2026 approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 — sta spingendo nella direzione opposta: incentivi ai proprietari, procedure di sfratto più rapide, meno vincoli.

Il risultato è un quadro normativo in tensione, con due forze politiche che tirano in direzioni opposte. Chi tiene casa vuota oggi sta scommettendo su quale delle due prevarrà.

Il costo reale di aspettare

Indipendentemente da come evolve il quadro normativo, tenere una casa vuota ha un costo reale che molti sottovalutano.

Un appartamento di 70 mq vuoto a Firenze costa mediamente tra 2.500€ e 4.000€ all'anno tra IMU sull'immobile sfitto, spese condominiali, manutenzione minima e utenze. A questo si aggiunge il mancato reddito da canone — che per quella tipologia in zona semicentrale può valere 8.000-12.000€ annui.

Su un orizzonte di 3-5 anni, il costo complessivo di tenere un immobile fermo è significativo.

L'effetto sui prezzi: perché aspettare potrebbe costare caro

C'è un ragionamento che vale la pena fare prima di decidere di aspettare.

Se le misure in discussione dovessero tradursi in norme operative — censimento, diffide, sanzioni — una parte significativa delle 20.000 abitazioni sfitte fiorentine potrebbe arrivare sul mercato in tempi relativamente brevi. Un aumento consistente dell'offerta, con la domanda invariata, porta storicamente a una pressione al ribasso sui prezzi.

Chi vende oggi vende in un mercato con offerta ancora limitata e prezzi ai massimi storici. Chi aspetta scommette su una crescita ulteriore — ma in un contesto in cui le politiche locali spingono esplicitamente verso un aumento dell'offerta, questa scommessa è meno sicura di quanto sembri.

Non è una certezza — il mercato immobiliare dipende da molte variabili e le norme potrebbero non essere mai approvate. Ma è un elemento concreto da mettere nel calcolo.

Le opzioni concrete per chi ha una casa vuota a Firenze

Venderla Il mercato immobiliare fiorentino è in crescita — i prezzi sono ai massimi storici con un incremento del 7,4% nell'ultimo anno. Chi vende oggi vende in un momento favorevole. Aspettare scommette su una crescita ulteriore che potrebbe non materializzarsi, con il rischio aggiuntivo di un quadro normativo sempre più pressante.

Affittarla con le tutele del programma FASE Il Comune di Firenze, attraverso Casa Spa, offre ai proprietari che affittano a canone concordato un fondo di garanzia fino a 12 mensilità, contributo messa a norma fino a 3.000€, IMU quasi dimezzata e cedolare secca al 10%. Non è la massimizzazione del rendimento, ma è la strada più tutelata.

Affittarla a canone libero con selezione mirata Per chi vuole il canone di mercato, la selezione rigorosa dell'inquilino — verifica reddituale, referenze, garanzie adeguate — riduce il rischio morosità a livelli molto più bassi di quanto la paura suggerisca.

Cosa conviene fare adesso

Non esiste una risposta valida per tutti — dipende dalla situazione specifica dell'immobile, dalla situazione fiscale del proprietario, dagli obiettivi patrimoniali e dalle esigenze familiari.

Quello che è certo è che il contesto sta cambiando velocemente — e aspettare senza avere un quadro chiaro della propria situazione è la scelta meno razionale.

Il primo passo è capire quanto vale davvero il tuo immobile oggi e quali sono le opzioni concrete a tua disposizione.

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