Affitti Brevi a Firenze 2026: Guida alle Nuove Regole e alla Strategia di Gestione
- Fi.Flor Immobiliare
- 16 apr
- Tempo di lettura: 6 min
Aggiornamento: 5 giu
TAR, Salvini e il futuro degli affitti brevi a Firenze
In pochi giorni il quadro normativo sugli affitti brevi a Firenze è cambiato in modo significativo. Ti spieghiamo cosa è successo e cosa significa concretamente per chi ha già un immobile o vuole investire.
14 maggio 2026 — Il TAR chiude la partita sui ricorsi
Il Tribunale Amministrativo Regionale della Toscana ha respinto tutti i 19 ricorsi presentati contro il Regolamento del Comune di Firenze sulle locazioni turistiche brevi. I ricorrenti contestavano violazioni della libertà d'impresa e contrasto con la normativa europea. Il TAR ha respinto tutto, richiamando la sentenza della Corte Costituzionale 186/2025 che aveva già confermato la legge regionale toscana.
Il Regolamento di Firenze è legittimo e operativo. Chi non aveva l'autorizzazione entro il 2024 in area UNESCO non può ottenerla ora.
19 maggio 2026 — Salvini annuncia la controffensiva
Il vicepremier Salvini, intervenendo all'assemblea nazionale di Confedilizia, ha dichiarato che nel Governo è in corso una riflessione per eliminare le limitazioni agli affitti brevi introdotte dai Comuni. Ha definito le restrizioni "penalizzanti ed eccessive" e ha attaccato direttamente le amministrazioni di Firenze e Milano.
Per ora è un annuncio politico — non è stato depositato nessun testo di legge e non ci sono tempi certi. Ma il segnale è chiaro: a livello nazionale c'è una forza politica di governo che vuole ribaltare quanto i Comuni hanno costruito.
5 giugno 2026 — Il blocco si estende a quasi tutta la città
Il giorno dopo le sentenze del TAR, la Giunta Funaro ha approvato una delibera che estende il blocco alle nuove locazioni turistiche brevi ben oltre l'area UNESCO.
Le zone interessate sono Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca — ovvero l'intera zona A del Piano Operativo Comunale, fatta eccezione per la sottozona A2 dei Centri Storici Minori.
Per dare un'idea della portata: le abitazioni nelle nuove zone interessate sono 67.780 — quasi il doppio delle 35.593 già bloccate in area UNESCO. In pratica il blocco ora copre la quasi totalità del tessuto urbano consolidato di Firenze.
Stato del procedimento: la delibera è stata approvata dalla Giunta il 5 giugno 2026 e deve ora passare in Commissione Consiliare e poi al voto del Consiglio Comunale. L'estensione sarà operativa da un anno dopo l'entrata in vigore del Regolamento originario.
Cosa fare se vuoi ancora investire in affitti brevi a Firenze
Con il blocco esteso a quasi tutta la città, le opzioni per chi vuole fare affitti brevi a Firenze si riducono drasticamente. Rimane però una possibilità da valutare caso per caso — che però va affrontata con molta attenzione.
L'opzione struttura extralberghiera
Il Regolamento comunale sulle locazioni turistiche brevi non si applica alle strutture ricettive extralberghiere — affittacamere, B&B, case vacanze in forma imprenditoriale — che seguono una disciplina separata. Chi acquista un immobile con una SCIA extralberghiera attiva e ottiene il subingresso nella licenza opera in un regime diverso da quello delle locazioni turistiche brevi.
In teoria, questa può essere una strada percorribile. In pratica ci sono ostacoli seri da verificare prima di qualsiasi acquisto:
Il problema della destinazione d'uso: la legge regionale 61/2024 impone che gli immobili utilizzati per attività extralberghiere in forma imprenditoriale abbiano destinazione urbanistica turistico-ricettiva. Molti immobili a Firenze hanno ancora destinazione residenziale — e il cambio non è sempre possibile alla luce delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo Comunale. Questo è un nodo tecnico che va verificato con un geometra o architetto esperto prima di procedere.
Il problema del subingresso: cedere un'attività extralberghiera non equivale automaticamente a trasferire la licenza. Il Comune deve verificare e autorizzare il subingresso nella SCIA. Se il subingresso non viene autorizzato, l'acquirente si trova con un immobile acquistato per una destinazione che non può più esercitare.
Il problema dell'incongruenza normativa: esiste una tensione non ancora risolta tra la legge regionale — che in alcuni casi prevede la possibilità di mantenere la continuità dell'attività con cambio di proprietario — e il Regolamento comunale di Firenze, che ha scelto la linea più restrittiva legando l'autorizzazione anche alla persona del proprietario. Questa incongruenza potrebbe essere oggetto di ulteriori chiarimenti normativi o contenziosi.
Il nostro consiglio: se stai valutando l'acquisto di un immobile con attività extralberghiera attiva a Firenze, verifica preventivamente — prima del preliminare — la possibilità di subingresso con il Comune e la compatibilità urbanistica con un tecnico abilitato. Non dare per scontato nulla.
Una precisazione importante Fi.Flor Immobiliare non è uno studio legale né un consulente normativo. Le informazioni contenute in questo aggiornamento sono indicative e basate sulla normativa disponibile a giugno 2026, che è in rapida evoluzione. Per la tua situazione specifica, il riferimento è sempre un avvocato o un tecnico esperto. Siamo disponibili a metterti in contatto con i professionisti giusti.
Continua a leggere l'articolo completo qui sotto per capire il quadro normativo completo e la strategia contrattuale più adatta alla tua situazione.
Il panorama delle locazioni turistiche a Firenze è nel pieno di una tempesta normativa. Tra l’entrata in vigore del CIN, la stretta fiscale nazionale e le battaglie legali sul Regolamento Comunale, per i proprietari fiorentini la gestione "fai-da-te" è diventata un rischio altissimo.
In questo articolo facciamo chiarezza, analizzando perché oggi la vera sfida non è solo seguire le regole, ma scegliere il modello contrattuale più redditizio.
1. La Stretta Nazionale agli affitti brevi a Firenze per il 2026: Il limite dei 2 Immobili
La novità più pesante riguarda il confine tra privato e impresa. La normativa nazionale ha chiarito che:
Fino a 2 Immobili: Puoi operare come privato. La cedolare secca è al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo.
Dal 3° Immobile: Scatta l'obbligo di Partita IVA. Non è più possibile applicare la cedolare secca: il reddito concorre alla formazione dell'IRPEF ordinaria.
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale): Entro il 2026, l'assenza del CIN espone a sanzioni pesantissime (fino a 8.000 €). Le piattaforme stanno già oscurando gli annunci non in regola.
2. Il Caso Firenze: Regolamento UNESCO e Ricorsi
Firenze rimane il cuore del dibattito legale.
La Sentenza della Corte Costituzionale
Nel dicembre 2025, la Corte Costituzionale (Sentenza n. 186/2025) ha confermato che le Regioni (e quindi i Comuni) hanno il potere di limitare le locazioni turistiche per tutelare il diritto all'abitare. Questo ha rafforzato la posizione del Comune di Firenze nel bloccare nuove aperture nell'area UNESCO. Il TAR Toscana, con sentenze del 14 maggio 2026, ha respinto tutti i 19 ricorsi presentati contro il regolamento. Il quadro giuridico è ora definitivamente consolidato a livello regionale.
La criticità della vendita
Il nuovo Regolamento Comunale introduce un rischio enorme: l'autorizzazione all'affitto breve spesso decade con il cambio di proprietà. Se vendi un immobile "uso investimento", il compratore potrebbe non poter continuare l'attività turistica. Questo rende fondamentale una consulenza professionale prima di mettere l'immobile sul mercato.
3. Strategia Fi.Flor: Perché il "Transitorio" non sempre conviene
Molti suggeriscono il "Contratto Transitorio" per uscire dal turistico. Noi di Fi.Flor siamo di un altro parere.
A Firenze, i canoni dei contratti transitori sono legati agli accordi territoriali (canone concordato), che spesso impongono prezzi minimi, fuori mercato e poco remunerativi per proprietari che hanno immobili di alta qualità.
La nostra soluzione: Il Contratto 4+4 a soggetti selezionati
Per mantenere la redditività alta senza i rischi del turistico, la nostra strategia punta sul contratto libero 4+4, ma con una selezione mirata dell'inquilino:
Target: Professionisti in trasferta, specializzandi o figure con esigenze lavorative temporanee certificate.
Vantaggio Economico: Il canone è libero. Puoi richiedere il reale valore di mercato dell'immobile, spesso superiore del 30-40% rispetto al canone concordato.
Flessibilità Reale: Scegliendo conduttori che hanno già una "scadenza" naturale nel loro percorso (fine master, fine progetto lavorativo), il proprietario ottiene la certezza di rientrare in possesso dell'immobile alla data desiderata, pur utilizzando un contratto ordinario.
4. Analisi Fiscale Comparativa 2026
Ecco cosa cambia realmente nelle tue tasche (stima su immobile medio):
Modello di Affitto | Tassazione | Redditività | Note Fi.Flor |
Turistico (2° casa) | 26% | Media/Alta | Alti costi di gestione e usura |
Transitorio Concordato | 10% | Bassa | Canoni troppo bassi a Firenze |
4+4 Libero (Target Selezionato) | 21% | Alta | La nostra scelta consigliata |
5. Il Tuo Prossimo Passo
La gestione immobiliare sul modello degli affitti brevi a Firenze, nel 2026 non è più una rendita automatica, ma un'attività che richiede visione.
Se hai un immobile e vuoi capire se ti conviene:
Continuare con il turistico (nonostante il 26% di tasse e il CIN).
Passare a un contratto libero 4+4 per massimizzare il canone.
Vendere ora, prima che le restrizioni UNESCO penalizzino il valore dell'investimento.
Ilaria e Fabio analizzeremo i tuoi obiettivi per trovare la soluzione che protegge davvero il tuo patrimonio.
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