La guida completa per affittare casa a Firenze (AGGIORNATO 2025)

Se hai deciso di mettere a reddito il tuo appartamento a Firenze ci sono diversi aspetti che devi tenere d'occhio per scegliere la tipologia di contratto giusta. Questo post, tra i più letti del nostro blog, è stato aggiornato al 2025 per includere le ultime novità: nuovi Accordi Territoriali del Comune di Firenze, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi e turistici e la fiscalità aggiornata. Quando ho iniziato ad informarmi al riguardo ancora non operavo come Consulente Immobiliare e ricordo che non fu affatto semplice districarmi fra le varie tipologie contrattuali e capire quando ognuna di esse fosse utilizzabile:

• Quando è possibile stipulare un Contratto a Uso Transitorio?

• Quali sono le caratteristiche dei Contratti a Canone Libero?

• In quali casi si può applicare la Cedolare Secca al 10% e quando quella al 21%?

Proverò a spiegare con parole semplici quali sono gli aspetti più importanti da considerare quando concedi una casa in locazione così da non rischiare di commettere errori che potrebbero costarti cari.

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Affittare casa a Firenze. Facile, ma occhio alle norme

Innanzi tutto è importante dire che a Firenze "c'è ciccia per tutti". C'è molta richiesta per tutte le tipologie contrattuali e tutti i mercati sono vivi: il mercato delle locazioni tradizionali, quello delle locazioni a canone concordato, quello degli affitti agli studenti, quello degli affitti transitori, quello dei contratti ad uso foresteria e ovviamente quello degli affitti brevi. Scegliere la giusta tipologia di contratto quindi dipende principalmente da quelle che sono le tue esigenze. Ti anticipo subito che ogni tipologia ha determinate caratteristiche e che non sempre è possibile "decidere tutto".

Un esempio: stando alle normative vigenti non si può affittare casa a Firenze con contratto ad uso transitorio a canone libero. Mi spiego: se non vuoi fare un contratto "lungo" e preferisci fare un contratto di durata inferiore ai 18 mesi, per determinare il canone applicabile, dovrai consultare gli accordi territoriali (e specialmente se il tuo appartamento è di piccole dimensioni questo potrebbe farti cambiare idea riguardo alla tipologia contrattuale).

Le varie tipologie contrattuali per affittare casa a Firenze

Ora siamo pronti per andare alla ricerca della giusta categoria contrattuale analizzandole una per una.

Alla fine di questo articolo avrai sicuramente un quadro più completo e avrai gli strumenti per una scelta più consapevole.

CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE LIBERO (4+4)

Durata: 4 anni, rinnovabile per altri 4.

• Canone: stabilito liberamente dalle parti.

• Recesso: l’inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con 6 mesi di preavviso.

• Tassazione:

  • Con cedolare secca: aliquota 21%, niente imposta di registro né bollo.

  • Con regime ordinario: registro 2% del canone annuo (min. €67) diviso 50% tra locatore e conduttore, bollo €16 ogni 4 facciate (o 100 righe).

• Quando conviene: se si desidera libertà totale nella definizione del canone e si è in una zona con forte domanda.

👉 Esempio pratico: hai un appartamento in pieno centro storico molto richiesto da professionisti o famiglie che cercano stabilità a lungo termine. Con il 4+4 puoi chiedere un canone libero e avere sicurezza di permanenza.

CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO Durata: 3 anni, rinnovabile per altri 2.

• Canone: calcolato secondo i valori stabiliti dall’Accordo Territoriale di Firenze (aggiornato al 2025), con necessaria asseverazione da parte di un’associazione firmataria.

• Vantaggi fiscali:

  • Cedolare secca: aliquota ridotta al 10%, nessuna imposta di registro e bollo.

  • Regime ordinario: imposta di registro 2% del canone annuo (min. €67) + bollo €16 ogni 4 facciate.

  • Possibili riduzioni IMU deliberate dal Comune.

• Quando conviene: se si vuole beneficiare della fiscalità agevolata e mantenere un canone competitivo.

👉 Esempio pratico: possiedi un trilocale in zona Novoli. Con il 3+2 il canone concordato è leggermente inferiore al mercato libero, ma con la cedolare secca al 10% e lo sconto IMU il guadagno netto è superiore al 4+4.

CONTRATTO DI LOCAZIONE A USO TRANSITORIO Durata: da 1 a 18 mesi, non rinnovabile automaticamente.

• Requisiti: deve essere documentata l’esigenza di transitorietà.

• Canone: determinato secondo l’Accordo Territoriale con asseverazione.

• Tassazione:

  • Con cedolare secca: aliquota 10% se il canone è concordato, niente imposta di registro né bollo.

  • Con regime ordinario: registro 2% del canone (min. €67), bollo €16 ogni 4 facciate.

• Quando conviene: in presenza di esigenze temporanee (es. trasferimenti o lavori).

👉 Esempio pratico: un docente universitario viene a Firenze per un incarico di 10 mesi. Oppure il proprietario sa già che dovrà rientrare nell’abitazione dopo un anno: il contratto transitorio è lo strumento corretto.

CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI Durata: da 6 a 36 mesi, rinnovabile.

• Canone: calcolato secondo l’Accordo Territoriale con asseverazione.

• Tassazione:

  • Cedolare secca 10%, senza imposta di registro e bollo.

  • In regime ordinario: registro 2% del canone (min. €67) e bollo €16 ogni 4 facciate.

• Quando conviene: in immobili vicini a università o poli ben collegati.

👉 Esempio pratico: hai un appartamento vicino a Careggi o al Polo di Novoli. Affittando a studenti puoi avere un ricambio regolare e una buona stabilità di domanda accademica.

CONTRATTO DI LOCAZIONE A USO FORESTERIA Rivolto a imprese/enti per alloggiare dipendenti.

• Tassazione:

  • Cedolare secca non applicabile.

  • Imposta di registro 2% del canone annuo + bollo €16 ogni 4 facciate.

• Quando conviene: quando l’inquilino è un’impresa che ha necessità di alloggiare lavoratori.

👉 Esempio pratico: un’azienda di moda fiorentina prende in locazione un appartamento per ospitare i propri stagisti o manager in trasferta. Si stipula un contratto di foresteria intestato all’impresa. AFFITTI TURISTICI E LOCAZIONI BREVI Turistici: con finalità ricreative, anche oltre i 30 giorni.

• Locazioni brevi: fino a 30 giorni, stipulati da privati non imprenditori; non richiedono registrazione del contratto ma restano gli obblighi fiscali e di pubblica sicurezza.

• Tassazione:

  • Cedolare secca 21% (primo immobile), aliquota maggiorata dal 2024 per ulteriori immobili.

  • Regime ordinario: IRPEF progressiva sul reddito da locazione.

  • Nessuna imposta di registro né bollo per locazioni inferiori a 30 giorni.

• Novità: dal 2025 obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale) da esporre e riportare negli annunci.

👉 Esempio pratico: un appartamento in Oltrarno affittato su base settimanale a turisti tramite portali come Airbnb. Oppure un miniappartamento con locazioni mensili estive: serve il CIN, Alloggiati Web e Turismo5.

Se vuoi saperne di più su come guadagnare con gli affitti brevi a Firenze ti invito a leggere questo articolo.

Adempimenti

• APE: obbligatorio consegnarlo all’inquilino e inserire la clausola nel contratto (D.Lgs. 192/2005).

• Verbale di consegna: con inventario, foto e letture contatori.

• Asseverazione: obbligatoria per contratti a canone concordato, transitori e studenti.

• Registrazione contratti (>30 giorni): entro 30 giorni tramite RLI; imposta di registro 2% del canone annuo (min. 67€) + bollo 16€ ogni 4 facciate. Con cedolare secca non si pagano imposte di registro e bollo.

• Deposito cauzionale: massimo 3 mensilità, con interessi legali a favore dell’inquilino (art. 11 L. 392/1978).

• Ripartizione spese: piccole riparazioni a carico dell’inquilino, straordinarie a carico del proprietario.

• Recesso: l’inquilino può recedere per gravi motivi con 6 mesi di preavviso; il locatore solo nei casi previsti dalla legge.
  

Accordi Territoriali 2025 a Firenze

Dal 7 luglio 2025 è in vigore il nuovo Accordo Territoriale di Firenze, che definisce le fasce di canone per contratti concordati, transitori e studenti. Per usufruire dei benefici fiscali è obbligatoria l’asseverazione del canone da parte di un’associazione firmataria.

Obblighi per affitti brevi e turistici

• CIN (Codice Identificativo Nazionale): da richiedere e riportare in ogni annuncio, nonché esporre nell’immobile.

• Alloggiati Web (Questura): comunicazione ospiti entro 24 ore.

• Turismo5 (Regione Toscana): invio dati statistici sui pernottamenti.
  

Checklist rapida

•  Scegli il contratto più adatto (4+4, 3+2, transitorio, studenti, foresteria, turistico/breve).

•  Prepara l’APE e inserisci la clausola in contratto.

•  Richiedi asseverazione se necessaria.

•  Redigi verbale di consegna.

•  Registra il contratto (se >30 giorni) tramite RLI.

•  Scegli il regime fiscale (cedolare secca o ordinario).

•  Richiedi e utilizza il CIN (per turistici/brevi).

•  Attiva Alloggiati Web e Turismo5 (se applicabili).

•  Versa il deposito cauzionale secondo legge.
  

Ora sei in grado di scegliere

Adesso le norme che regolano il mercato delle locazioni a Firenze dovrebbe apparirti un po' meno complicato.

Avrai capito che se vuoi affittare a canone libero le opzioni sono 4+4, locazione turistica e uso foresteria. Avrai anche appreso che se vuoi optare per la cedolare secca non potrai farlo in caso di affitto a persona giuridica e che in caso di affitto a canone concordato puoi optare per la cedolare secca al 10%.

Se hai voglia di entrare più nello specifico della materia puoi dare un'occhio a questa guida pubblicata dall'Agenzia delle Entrate (2022). Nel nostro BLOG troverai molti altri consigli utili anche nel caso tu volessi vendere casa. Leggi i nostri articoli e a condividili con chiunque tu pensi potrebbe trovarli utili! Se c'è qualcosa che non ti è chiaro o noti qualche imprecisione ti invito a scriverlo nei commenti e ti ringrazio in anticipo per il tuo prezioso aiuto. Hai bisogno di ulteriori informazioni?

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