Se hai deciso di mettere a reddito il tuo appartamento a Firenze ci sono diversi aspetti che devi tenere d'occhio per scegliere la tipologia di contratto giusta. Quando ho iniziato ad informarmi al riguardo ancora non operavo come Consulente Immobiliare e ricordo che non fu affatto semplice districarmi fra le varie tipologie contrattuali e capire quando ognuna di esse fosse utilizzabile:
Quando è possibile stipulare un Contratto a Uso Transitorio?
Quali sono le caratteristiche dei Contratti a Canone Libero?
In quali casi si può applicare la Cedolare Secca al 10% e quando quella al 21%?
Proverò a spiegare con parole semplici quali sono gli aspetti più importanti da considerare quando concedi una casa in locazione così da non rischiare di commettere errori che potrebbero costarti cari.
Affittare casa a Firenze. Facile, ma occhio alle norme
Innanzi tutto è importante dire che a Firenze "c'è ciccia per tutti". C'è molta richiesta per tutte le tipologie contrattuali e tutti i mercati sono vivi: il mercato delle locazioni tradizionali, quello delle locazioni a canone concordato, quello degli affitti agli studenti, quello degli affitti transitori, quello dei contratti ad uso foresteria e ovviamente quello degli affitti brevi. Scegliere la giusta tipologia di contratto quindi dipende principalmente da quelle che sono le tue esigenze. Ti anticipo subito che ogni tipologia ha determinate caratteristiche e che non sempre è possibile "decidere tutto".
Un esempio: stando alle normative vigenti non si può affittare casa a Firenze con contratto ad uso transitorio a canone libero.
Mi spiego: se non vuoi fare un contratto "lungo" e preferisci fare un contratto di durata inferiore ai 18 mesi, per determinare il canone applicabile, dovrai consultare gli accordi territoriali (e specialmente se il tuo appartamento è di piccole dimensioni questo potrebbe farti cambiare idea riguardo alla tipologia contrattuale).
Le varie tipologie contrattuali per affittare casa a Firenze
Ora siamo pronti per andare alla ricerca della giusta categoria contrattuale analizzandole una per una.
Alla fine di questo articolo avrai sicuramente un quadro più completo e avrai gli strumenti per una scelta più consapevole.
CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE LIBERO
Il contratto di locazione a canone libero è il contratto di locazione più diffuso in Italia per le locazioni ad uso abitativo. È chiamato così perché le parti, ossia il locatore (il proprietario dell'immobile) e il conduttore (l'inquilino), sono libere di concordare l'importo del canone di locazione, senza limiti o vincoli di legge. La durata minima del contratto di locazione a canone libero è di 4 anni, al termine dei quali si rinnova automaticamente per altri 4 anni, a meno che una delle parti non comunichi alla controparte la volontà di non rinnovarlo con un preavviso, salvo accordi diversi tra le parti, di almeno sei mesi. I contratti di locazione a canone libero sono soggetti a una tassazione ordinaria, che prevede che il 95% del canone annuo di locazione venga aggiunto agli altri redditi percepiti dal locatore e tassato secondo lo scaglione di riferimento.
Ad esempio, se un locatore ha un reddito di 20.000 euro e un canone di locazione annuo di 10.000 euro, il 95% del canone di locazione (9.500 euro) verrà aggiunto al reddito di 20.000 euro, per un totale di 29.500 euro. Il reddito totale sarà quindi tassato secondo lo scaglione IRPEF di riferimento. L'imposta di registro che grava sui contratti di locazione ordinari (senza opzione per la "cedolare secca") è pari al 2% del canone annuo (normalmente divisa in egual misura tra le parti) con un minimo di imposta pari ad euro 67,00; è inoltre dovuta l'imposta di bollo, variabile dal numero di pagine e di copie del contratto, con un minimo di 32,00 euro.
Il locatore può optare per una tassazione sostitutiva, chiamata cedolare secca, che prevede una tassazione fissa del 21% sul canone annuo di locazione.
La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo dell'IRPEF e delle addizionali per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo o strumentale, stipulati tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività d'impresa o professionale.
L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto di locazione.
L'opzione è valida per l'intera durata del contratto, salvo recesso con preavviso di almeno 30 giorni.
L'aliquota applicabile alla cedolare secca è del 21% per i contratti a canone libero e del 10% per i contratti a canone concordato.
I vantaggi della cedolare secca sono:
Si paga un'unica imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali, con un risparmio fiscale che può variare a seconda del canone di locazione e della situazione fiscale del contribuente;
Non è necessario pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo;
Non è necessario effettuare la dichiarazione dei redditi, ma è sufficiente compilare il modello 730 o il modello Redditi PF;
Gli svantaggi della cedolare secca sono:
Non è possibile usufruire delle detrazioni fiscali per le spese relative all'immobile locato, come le spese di manutenzione, le spese per le utenze e le spese per l'assicurazione;
Non è possibile rivalutare l'immobile locato ai fini IMU;
Non è possibile ottenere l'aggiornamento del canone di locazione in base all'ISTAT.
In conclusione, la cedolare secca è una scelta vantaggiosa per i contribuenti che non hanno la necessità di detrarre le spese relative all'immobile locato e che preferiscono la semplicità della tassazione sostitutiva.
CONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO
A Firenze, i contratti di locazione 3+2 sono i contratti di locazione più comuni e hanno una durata minima di 3 anni, prorogabile per altri 2.
Il canone di locazione di un contratto 3+2 è stabilito in base a un accordo tra le associazioni di proprietari e inquilini del Comune di Firenze.
Possono essere stipulati anche per durate superiori (4+2, 5+2 etc) ma mai inferiori. L'accordo, che viene aggiornato periodicamente, tiene conto di una serie di fattori, tra cui la zona in cui si trova l'immobile, le sue caratteristiche e la durata del contratto.
I contratti di locazione a canone concordato offrono, rispetto ai contratti a canone libero, una serie di agevolazioni fiscali per il locatore, tra cui la possibilità di optare per la cedolare secca al 10% (cosa prevede la cedolare secca?)
CONTRATTO DI LOCAZIONE A USO TRANSITORIO Il contratto di locazione ad uso transitorio è un contratto di locazione abitativa che ha una durata massima di 18 mesi.
Questo tipo di contratto può essere stipulato per soddisfare esigenze temporanee dell'inquilino o del proprietario, come ad esempio:
Trasferimento temporaneo per motivi di lavoro o studio;
Assistenza a familiari lontani;
Lavori di ristrutturazione dell'abitazione principale;
Stage o master universitari.
Nello specifico caso dell'affitto transitorio per studenti (abitazione per studente fuori sede) la durata del contratto transitorio per studenti è stabilita per un periodo minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni.
Il contratto di locazione ad uso transitorio si risolve automaticamente alla scadenza del termine, senza bisogno di disdetta.
Tuttavia, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto in presenza di gravi motivi, come ad esempio la perdita del lavoro o un trasferimento definitivo per motivi di salute.
Il canone di locazione per un contratto di locazione ad uso transitorio è di norma liberamente determinato dalle parti, ma in alcuni Comuni come quello di Firenze è previsto un canone massimo concordato.
Per determinare il canone corretto dovrai quindi consultare gli accordi territoriali: un accordo tra le associazioni di proprietari e inquilini del Comune di Firenze.
Il canone di locazione può essere aggiornato annualmente in base all'indice ISTAT.
L'imposta di registro per un contratto di locazione ad uso transitorio è pari a 67,00 euro. L'imposta di bollo è pari a 16,00 euro per ogni quattro pagine del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di optare per la cedolare secca.
In conclusione, il contratto di locazione ad uso transitorio è una soluzione vantaggiosa per soddisfare esigenze temporanee di affitto. Questo tipo di contratto ha una durata limitata, ma può essere stipulato per qualsiasi motivo.
CONTRATTO DI LOCAZIONE A USO FORESTERIA
La locazione uso foresteria è un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo nel quale il conduttore debba essere necessariamente una società di capitali (S.p.A., S.r.l., etc.).
Per questa tipologia contrattuale è previsto che la società prenda in affitto una abitazione per un dipendente o collaboratore durante il periodo di lavoro.
Il contratto di locazione uso foresteria è un contratto atipico, in quanto non è disciplinato dalla legge 431/98 sulle locazioni abitative, ma dalle disposizioni del codice civile relative ai contratti di locazione.
Le principali caratteristiche del contratto di locazione uso foresteria sono:
Il conduttore è una società di capitali;
Il conduttore intende destinare l'immobile ad uso foresteria per i propri dipendenti o collaboratori;
Il contratto ha una durata limitata al periodo di lavoro del dipendente o collaboratore;
Il contratto è stipulato a canone libero.
I vantaggi del contratto di locazione uso foresteria per il locatore sono:
La possibilità di stipulare un contratto a canone libero;
La possibilità di non applicare le clausole restrittive previste dalla legge 431/98 per le locazioni abitative, come ad esempio il divieto di sublocazione e di cessione del contratto;
La possibilità di ottenere il rilascio dell'immobile al termine del periodo di locazione, senza la necessità di giustificarne le ragioni.
I vantaggi del contratto di locazione uso foresteria per il conduttore sono:
La possibilità di usufruire di un immobile ad uso abitativo per il periodo di lavoro;
La possibilità di detrarre le spese relative all'immobile locato, come le spese di manutenzione, le spese per le utenze e le spese per l'assicurazione.
Il contratto di locazione uso foresteria deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità.
Il contratto di locazione uso foresteria deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula.
Il regime fiscale per questa tipologia contrattuale è molto dibattuto ma secondo l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate non è possibile optare per la cedolare secca.
Il locatore deve quindi attenersi al regime ordinario.
Ciò comporta l’obbligo per le parti del contratto uso foresteria del pagamento dell’imposta di registro e di bollo: imposta pari al 2% sul canone annuo di locazione e l’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni 4 pagine del contratto (circa ogni 100 righe) con un minimo di 32 euro.
In conclusione, nel contratto di locazione uso foresteria il locatore può beneficiare di vantaggi fiscali e di una maggiore flessibilità contrattuale, mentre il conduttore può usufruire di un immobile ad uso abitativo per il periodo di lavoro.
CONTRATTO DI LOCAZIONE A USO TURISTICO
La locazione uso turistico è un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo stipulato tra un locatore, che può essere una persona fisica o una società, e un conduttore, che può essere un turista o un viaggiatore.
Il contratto di locazione uso turistico è un contratto atipico, in quanto non è disciplinato dalla legge 431/98 sulle locazioni abitative, ma dalle disposizioni del codice civile relative ai contratti di locazione.
Le principali caratteristiche del contratto di locazione uso turistico sono:
La durata del contratto è limitata a un massimo di 30 giorni;
Il canone di locazione è libero e stabilito in base al mercato turistico;
Il contratto può essere stipulato per via telematica o in forma cartacea.
I vantaggi del contratto di locazione uso turistico per il locatore sono:
La possibilità di ottenere un reddito immediato;
La possibilità di affittare l'immobile a turisti o viaggiatori, che possono essere disposti a pagare un canone più elevato;
La possibilità (solo in caso di locatori che siano persone giuridiche) di detrarre dal reddito imponibile le spese relative all'immobile locato, come le spese di manutenzione, le spese per le utenze e le spese per l'assicurazione.
I vantaggi del contratto di locazione uso turistico per il conduttore sono:
La possibilità di usufruire di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato;
La possibilità di scegliere l'immobile in base alle proprie esigenze;
La possibilità di pagare un canone di locazione più elevato rispetto a quello di un contratto di locazione abitativa.
Il contratto di locazione uso turistico deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità.
Il contratto di locazione uso turistico, se di durata inferiore ai 30 giorni, non deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
Il locatore, se persona fisica, ha comunque la facoltà di optare per la cedolare secca
In conclusione, la locazione uso turistico è una soluzione vantaggiosa sia per il locatore che per il conduttore. Il locatore può beneficiare di vantaggi fiscali e di una maggiore flessibilità contrattuale, mentre il conduttore può usufruire di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato.
Se vuoi saperne di più su come guadagnare con gli affitti brevi a Firenze ti invito a leggere questo articolo.
Ora sei in grado di scegliere
Adesso le norme che regolano il mercato delle locazioni a Firenze dovrebbe apparirti un po' meno complicato.
Avrai capito che se vuoi affittare a canone libero le opzioni sono 4+4, locazione turistica e uso foresteria. Avrai anche appreso che se vuoi optare per la cedolare secca non potrai farlo in caso di affitto a persona giuridica e che in caso di affitto a canone concordato puoi optare per la cedolare secca al 10%.
Se hai voglia di entrare più nello specifico della materia puoi dare un'occhio a questa guida pubblicata dall'Agenzia delle Entrate (2022). Nel nostro BLOG troverai molti altri consigli utili anche nel caso tu volessi vendere casa. Leggi i nostri articoli e a condividili con chiunque tu pensi potrebbe trovarli utili! Se c'è qualcosa che non ti è chiaro o noti qualche imprecisione ti invito a scriverlo nei commenti e ti ringrazio in anticipo per il tuo prezioso aiuto. Hai bisogno di ulteriori informazioni?
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