Quanto costa il notaio per comprare casa a Firenze: guida completa alle spese notarili

Stai comprando casa a Firenze e vuoi sapere quanto pagherai dal notaio? Le spese notarili sono tra le voci più sottovalutate nell'acquisto di un immobile — molti acquirenti le scoprono solo al rogito. Questa guida ti spiega cosa compone la fattura del notaio, quanto aspettarti e come non farsi trovare impreparati.

Una precisazione importante Fi.Flor Immobiliare non è uno studio notarile né un consulente fiscale. Le informazioni contenute in questo articolo sono indicative e aggiornate al 2026. Per un calcolo preciso delle spese relative alla tua situazione specifica, il riferimento è sempre il notaio che sceglierai per il rogito — hai il diritto di richiedere un preventivo scritto dettagliato prima di conferirgli l'incarico.

Quanto costa il notaio per comprare casa a Firenze: le due componenti

La prima cosa da capire è che la fattura del notaio contiene due voci molto diverse che spesso vengono confuse:

1. Le imposte — soldi che il notaio riscuote per conto dello Stato e versa all'Erario. Non vanno nelle tasche del notaio. Sono uguali qualunque notaio scegli.

2. L'onorario del notaio — il compenso per il suo lavoro professionale. Questo è liberamente determinato dal professionista dal 2012, quando le tariffe notarili sono state abolite. Può variare anche del 30-50% tra notai diversi — vale la pena chiedere più preventivi.

Le imposte: quanto si paga e su cosa si calcola

Se acquisti da un privato — il sistema prezzo-valore

Quando compri da un privato, le imposte non si calcolano sul prezzo di acquisto dichiarato nell'atto ma sul valore catastale rivalutato — il cosiddetto "valore catastale". Questo meccanismo si chiama "prezzo-valore" ed è stato introdotto per tutelare il contribuente.

Il valore catastale si calcola così:

• Prima casa: rendita catastale × 1,05 × 115

• Seconda casa: rendita catastale × 1,05 × 126

Esempio: un appartamento con rendita catastale di 800€ ha un valore catastale di circa 96.600€ per la prima casa (800 × 1,05 × 115). Le imposte si calcolano su questo numero — non sul prezzo di acquisto di 250.000€ o quello che sia.

Imposte per prima casa da privato:

• Imposta di registro: 2% del valore catastale (minimo 1.000€)

• Imposta ipotecaria: 50€ fissi

• Imposta catastale: 50€ fissi

Imposte per seconda casa da privato:

• Imposta di registro: 9% del valore catastale

• Imposta ipotecaria: 50€ fissi

• Imposta catastale: 50€ fissi

Se acquisti da un'impresa costruttrice

Quando compri da un'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile entro 5 anni, la vendita è soggetta a IVA — e la base imponibile è il prezzo di acquisto, non il valore catastale. Questo comporta costi significativamente più alti.

• IVA: 4% del prezzo (prima casa) o 10% del prezzo (seconda casa)

• Imposta di registro: 200€ fissi

• Imposta ipotecaria: 200€ fissi

• Imposta catastale: 200€ fissi

L'onorario del notaio: quanto aspettarsi

Dal 2012 le tariffe notarili sono state liberalizzate — ogni notaio fissa liberamente il proprio compenso. Non esiste più una scala ufficiale obbligatoria.

Come riferimento indicativo di mercato, per una compravendita residenziale tipica a Firenze l'onorario si aggira tra 1.500€ e 3.000€ + IVA al 22%, a seconda del valore dell'immobile e della complessità dell'atto. Per immobili di valore elevato o operazioni complesse può essere più alto.

Se applichi il sistema prezzo-valore (acquisto da privato), hai diritto per legge a una riduzione del 30% sull'onorario. Tienilo presente quando valuti i preventivi.

L'unico modo per sapere con certezza quanto pagherai è richiedere un preventivo scritto dettagliato — è un tuo diritto e non comporta nessun impegno.

Se hai anche il mutuo: il secondo atto notarile

Se acquisti con mutuo, il notaio deve redigere anche l'atto di mutuo — un atto separato che ha un costo aggiuntivo.

Onorario per atto di mutuo: indicativamente tra 1.000€ e 1.800€ + IVA 22%, a seconda dell'importo finanziato.

Imposta sostitutiva sul mutuo:

• Prima casa: 0,25% del capitale finanziato

• Seconda casa: 2% del capitale finanziato

Su un mutuo da 160.000€ la differenza è enorme: 400€ per la prima casa contro 3.200€ per la seconda.

Consiglio pratico: se stai stipulando sia l'atto di compravendita che l'atto di mutuo con lo stesso notaio, chiedi un prezzo complessivo per entrambi — molti professionisti applicano uno sconto.

Esempio pratico completo — prima casa a Firenze da privato

Appartamento da 250.000€ con rendita catastale di 800€, mutuo di 180.000€:

Voce	Importo
Valore catastale (800 × 1,05 × 115)	96.600€
Imposta di registro (2% su 96.600€)	1.932€
Imposta ipotecaria	50€
Imposta catastale	50€
Onorario notaio compravendita (stima)	1.800€ + IVA = 2.196€
Onorario notaio atto mutuo (stima)	1.200€ + IVA = 1.464€
Imposta sostitutiva mutuo (0,25% di 180.000€)	450€
Totale stimato	circa 6.142€

La rendita catastale varia da immobile a immobile — il notaio calcolerà l'importo esatto. Questo esempio è puramente indicativo.

Il preliminare: un costo in più

Se prima del rogito si stipula un contratto preliminare (compromesso) dal notaio, questo ha un costo aggiuntivo — indicativamente tra 500€ e 1.000€.

Il preliminare notarile non è obbligatorio — può essere fatto anche in forma privata — ma offre una tutela maggiore perché viene trascritto nei registri immobiliari, proteggendo l'acquirente da eventuali vendite successive dello stesso immobile a terzi o da pignoramenti sopravvenuti.

Cosa è detraibile e cosa no

Le spese notarili per l'atto di compravendita (rogito) non sono detraibili.

Le spese notarili per l'atto di mutuo sono invece detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi, insieme agli interessi passivi del mutuo, fino a un massimo complessivo di 4.000€ annui.

Se il notaio emette una fattura unica per entrambi gli atti, assicurati che distingua chiaramente le quote — solo quella relativa al mutuo dà diritto alla detrazione.

Come scegliere il notaio e risparmiare

Le tariffe notarili sono state abolite nel 2012 — ogni notaio fissa liberamente il proprio compenso. Il costo può variare del 30-50% tra professionisti diversi.

Cosa fare:

• Chiedi almeno 2-3 preventivi scritti e dettagliati prima di scegliere

• Hai il diritto di scegliere liberamente il notaio — non sei obbligato a usare quello suggerito dall'agenzia o dalla banca

• Se hai sia compravendita che mutuo, chiedi un preventivo unico per entrambi

• Verifica che il preventivo includa tutte le voci — onorario, IVA, imposte, spese vive

Stai comprando casa a Firenze?

Le spese notarili sono solo una delle voci da calcolare nel budget totale di acquisto. Se vuoi un quadro completo di tutti i costi — dalle imposte all'agenzia al mutuo — siamo a disposizione per un primo confronto.

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