Agevolazioni prima casa a Firenze: requisiti, imposte ridotte e novità 2026

Agevolazioni prima casa a Firenze: requisiti, imposte ridotte e novità 2026

Stai comprando casa a Firenze per la prima volta? Le agevolazioni prima casa ti permettono di pagare imposte significativamente più basse. Questa guida ti spiega chi può accedervi, quanto si risparmia concretamente e cosa è cambiato nel 2026.

Una precisazione importante Fi.Flor Immobiliare non è uno studio fiscale né uno studio notarile. Le informazioni contenute in questo articolo sono indicative, frutto di esperienza operativa e aggiornate a marzo 2026. La normativa fiscale può cambiare e ogni situazione ha le sue specificità — per una valutazione precisa il riferimento è sempre il tuo notaio o un commercialista. Se hai bisogno di essere messo in contatto con i professionisti giusti, siamo a disposizione.

Agevolazioni prima casa a Firenze: cosa sono e quanto si risparmia

Le agevolazioni prima casa sono una serie di benefici fiscali che riducono le imposte dovute sull'acquisto della prima abitazione. Il risparmio è significativo — in certi casi si parla di migliaia di euro.

Il vantaggio principale riguarda l'imposta di registro e l'IVA:

Se acquisti da un privato:

• Imposta di registro: 2% invece del 9%

• Imposta ipotecaria: 50€ fissi

• Imposta catastale: 50€ fissi

Se acquisti da un'impresa costruttrice:

• IVA: 4% invece del 10%

• Imposta di registro, ipotecaria e catastale: 200€ fissi

Un aspetto importante spesso poco conosciuto: quando acquisti da un privato, l'imposta di registro non si calcola sul prezzo di acquisto dichiarato nell'atto, ma sulla rendita catastale rivalutata — il cosiddetto "valore catastale". Il calcolo è: rendita catastale × 1,05 × 115 (con agevolazioni prima casa) oppure × 126 (senza agevolazioni).

In pratica, per molti immobili — specialmente quelli con rendite catastali basse rispetto al valore di mercato — l'imposta reale risulta significativamente inferiore a quella che si calcolerebbe sul prezzo di acquisto. È il sistema del "prezzo-valore" che tutela il contribuente. Il notaio ti farà il calcolo preciso in base alla rendita catastale del tuo immobile specifico.

Chi può accedere alle agevolazioni prima casa

Per beneficiare delle agevolazioni devono essere soddisfatti requisiti precisi — sia sull'immobile che sull'acquirente.

Requisiti sull'immobile

L'immobile deve essere un'abitazione non di lusso — categorie catastali dalla A/1 alla A/11, escluse A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico).

L'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o intende trasferirla entro 18 mesi dall'acquisto — oppure nel Comune in cui lavora.

Requisiti sull'acquirente

• Non essere proprietario di un altro immobile nello stesso Comune dove si acquista

• Non essere già titolare — su tutto il territorio nazionale — di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (salvo il caso in cui si venda entro 2 anni — vedi sotto)

• Dichiarare nell'atto di acquisto di possedere tutti i requisiti
  

Le novità 2025: il termine passa da 1 a 2 anni

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una modifica importante per chi possiede già una prima casa acquistata con agevolazioni e vuole comprarne un'altra.

Prima del 2025 chi aveva già una prima casa doveva venderla entro 1 anno dal nuovo acquisto per non perdere le agevolazioni. Dal 1° gennaio 2025 questo termine è stato esteso a 2 anni.

In pratica: puoi comprare la nuova prima casa anche prima di aver venduto quella attuale, a condizione che la vecchia venga venduta entro 2 anni dal nuovo acquisto. Questo è particolarmente utile per chi vuole comprare prima di trovare l'acquirente per la casa attuale.

Il credito d'imposta per chi vende e ricompra

Chi vende una prima casa acquistata con agevolazioni e ne compra un'altra entro 1 anno ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto agevolato.

Questo credito può essere usato per ridurre le imposte sul nuovo acquisto — in pratica, non paghi due volte.

Agevolazioni prima casa a Firenze: il nodo della residenza

Questo è il punto su cui si fanno più errori. Per accedere alle agevolazioni, l'immobile deve trovarsi nel Comune di residenza dell'acquirente — oppure l'acquirente deve trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto.

A Firenze questo è quasi sempre soddisfatto per chi compra per viverci. Attenzione però a chi:

• Compra a Firenze ma ha la residenza altrove e non intende trasferirla

• Compra come investimento per affittare senza trasferire la residenza

• Ha già la residenza a Firenze ma possiede altri immobili nel Comune

In questi casi le agevolazioni non spettano — e dichiarare il falso nell'atto comporta la decadenza dai benefici con sanzioni pesanti.

Cosa succede se si vende prima di 5 anni

Se vendi l'immobile acquistato con agevolazioni prima casa entro 5 anni dall'acquisto, perdi i benefici — a meno che entro 1 anno dalla vendita tu acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Se non riacquisti entro 1 anno, devi pagare:

• La differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate già pagate

• Gli interessi

• Una sanzione del 30%

È un aspetto da tenere presente soprattutto in situazioni di cambiamento — separazione, trasferimento lavorativo, necessità di liquidità.

Le pertinenze: garage, cantina e posto auto

Le agevolazioni prima casa si estendono anche alle pertinenze dell'abitazione, classificate nelle categorie:

• C/2 — magazzini e cantine

• C/6 — box e posti auto

• C/7 — tettoie

È possibile acquistare una pertinenza per categoria con le agevolazioni. Quindi un garage e una cantina possono beneficiare entrambi dell'aliquota ridotta, ma non due garage.

Quanto costa comprare casa a Firenze con le agevolazioni: esempio pratico

Appartamento da 250.000€ acquistato da privato, con rendita catastale rivalutata di 80.000€ (un valore indicativo comune per appartamenti di media dimensione a Firenze):

Voce	Con agevolazioni	Senza agevolazioni
Base imponibile (rendita catastale rivalutata)	80.000€	80.000€
Imposta di registro (2% vs 9%)	1.600€	7.200€
Imposta ipotecaria	50€	50€
Imposta catastale	50€	50€
Totale imposte	1.700€	7.300€

Risparmio: circa 5.600€

La rendita catastale varia significativamente da immobile a immobile — il notaio calcolerà l'importo esatto in base ai dati catastali specifici. A queste imposte si aggiungono sempre le spese notarili, che variano in base al valore dell'immobile e al notaio scelto.

Agevolazioni prima casa e mutuo

Le agevolazioni fiscali sull'acquisto sono indipendenti dal mutuo. Chi accende un mutuo per la prima casa può inoltre detrarre nella dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi fino a un massimo di 4.000€ annui — una detrazione ulteriore che si somma al risparmio sulle imposte di acquisto.

Stai comprando casa a Firenze?

Capire le agevolazioni fiscali è solo uno degli aspetti di un acquisto immobiliare. Valutazione corretta dell'immobile, verifica della documentazione, negoziazione del prezzo — sono tutti passaggi che fanno la differenza sul risultato finale.

👉 Contattaci per una consulenza gratuita — ti risponde direttamente uno dei titolari.

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