Affittare casa a Firenze quando il locatore è una società: regole, contratti e fiscalità
- Fi.Flor Immobiliare
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Hai un immobile di proprietà di una società e vuoi metterlo a reddito a Firenze? Le regole cambiano significativamente rispetto a quelle di una persona fisica. Questa guida spiega cosa cambia, quali contratti puoi usare e come gestire la fiscalità nel modo corretto.
Una precisazione importante Fi.Flor Immobiliare non è uno studio fiscale né legale. Le informazioni contenute in questo articolo sono indicative e aggiornate a luglio 2026. La normativa fiscale sulle locazioni societarie è in evoluzione — alcune questioni sono oggetto di contenzioso tra Agenzia delle Entrate e Corte di Cassazione. Per la tua situazione specifica il riferimento è sempre un commercialista esperto in fiscalità immobiliare.
La differenza fondamentale: persona fisica vs società
Quando il locatore è una persona fisica, la legge offre una serie di strumenti agevolativi — cedolare secca, canone concordato con aliquote ridotte, IMU agevolata. La normativa sulle locazioni abitative (Legge 431/1998) si applica integralmente.
Quando il locatore è una società — di capitali, di persone, o altro soggetto IRES — il quadro cambia su tutti i fronti: fiscalità, tipologia di contratto utilizzabile, e in alcuni casi anche le norme applicabili al rapporto locatizio.
La cedolare secca: esclusa per i locatori società
La cedolare secca non può essere applicata dai soggetti IRES — la legge fa espresso riferimento alle persone fisiche. L'esclusione riguarda non solo le società di capitali ma anche le società di persone, gli enti non commerciali e i condomini per gli immobili abitativi di proprietà condominiale.
Questo significa che una società che affitta un immobile abitativo non può optare per la tassazione piatta al 21% o al 26%. I canoni percepiti concorrono alla formazione del reddito d'impresa e vengono tassati con le aliquote IRES ordinarie.
Attenzione però a un caso specifico importante: se il locatore è una persona fisica e il conduttore è una società (che usa l'immobile come foresteria per i propri dipendenti), la questione è diversa e oggetto di un contenzioso significativo — vedi la sezione sul contratto di foresteria.
I contratti disponibili per affittare una casa intestata a una società locatrice a Firenze
Locazione abitativa ordinaria (Legge 431/1998)
Una società può stipulare un contratto di locazione abitativa ordinario — 4+4 o 3+2 — come qualsiasi locatore. Le norme sulla durata, sul rinnovo e sulla disdetta si applicano normalmente. La differenza è solo fiscale — nessuna cedolare secca, tassazione IRES sui canoni.
Contratto transitorio
Anche il contratto transitorio è tecnicamente disponibile per una società locatrice. Valgono le stesse regole che per le persone fisiche — a Firenze, Comune ad alta tensione abitativa, il canone deve rispettare gli accordi territoriali e l'esigenza transitoria deve essere reale e documentata. I rischi di impugnazione sono gli stessi descritti nell'articolo dedicato.
Locazione a uso diverso dall'abitativo
Se l'immobile viene locato per uso ufficio, commerciale o professionale — indipendentemente dalla categoria catastale — si applica la normativa sulle locazioni commerciali (Legge 392/1978 e successive modifiche), con durata minima di 6 anni e dinamiche di rinnovo diverse. In questo caso la società locatrice è nel suo ambiente naturale.
Il contratto di foresteria: quando il conduttore è una società
Il contratto di foresteria è lo strumento utilizzato quando una società prende in affitto un immobile abitativo per alloggiarvi i propri dipendenti, collaboratori o ospiti. In questo caso il conduttore è la società, il locatore può essere sia una persona fisica che una società.
Il rapporto è ricondotto all'autonomia contrattuale e alle norme del Codice civile sulle locazioni, anziché ai modelli abitativi tipici della Legge 431/1998. L'immobile deve essere concretamente destinato ad abitazione dei soggetti ospitati dall'ente conduttore.
Vantaggi del contratto di foresteria:
Libertà di canone — non soggetto agli accordi territoriali di Firenze
Libertà di durata — non vincolato ai minimi di legge della 431/1998
Conduttore istituzionale — solitamente più affidabile sul piano dei pagamenti
La questione aperta sulla cedolare secca con foresteria
Qui si apre uno dei temi fiscali più dibattuti del momento. L'Agenzia delle Entrate sostiene fin dalla Circolare 26/E/2011 che la cedolare secca sia preclusa quando il conduttore agisce nell'esercizio di impresa o arti e professioni — come nei contratti di foresteria stipulati da società per i propri dipendenti. Il software RLI è configurato di conseguenza e impedisce tecnicamente l'opzione quando il conduttore è una persona giuridica.
Tuttavia la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025, ha confermato nuovamente che il locatore può optare per la cedolare secca anche quando il contratto viene stipulato nell'esercizio di un'attività imprenditoriale o professionale da parte del conduttore — in particolare quando il conduttore utilizza l'immobile per soddisfare le esigenze abitative dei propri dipendenti.
Con la risposta all'interrogazione parlamentare n. 3-02159 del 25 settembre 2025, il MEF ha ribadito che l'amministrazione finanziaria non intende allinearsi all'orientamento della Cassazione, anche per ragioni di gettito.
In pratica: c'è un contrasto aperto tra Cassazione e Agenzia delle Entrate. Chi applica la cedolare secca in questi contratti lo fa con il supporto della giurisprudenza ma contro la posizione ufficiale dell'Amministrazione — con il rischio di contestazioni in sede di controllo. Una scelta da fare con il commercialista, non da soli.
Il caso speciale: immobile notificato (vincolo monumentale)
Se l'immobile di proprietà della società è soggetto a vincolo monumentale — notificato dalla Soprintendenza — le regole cambiano ulteriormente e in modo favorevole al locatore.
Gli immobili con vincolo monumentale sono esclusi in parte dalla Legge 431/1998 sui contratti di locazione abitativa. Questo significa che si può concordare liberamente durata e canone con l'inquilino, senza obbligo di contratto 4+4 o 3+2.
Per una società locatrice con immobile notificato, questo apre possibilità molto interessanti:
Canone libero — senza vincoli degli accordi territoriali
Durata libera — anche contratti transitori senza dover dimostrare l'esigenza transitoria
Massima flessibilità contrattuale — il rapporto è regolato dal Codice Civile
È una delle poche situazioni in cui una società locatrice può avvicinarsi alla flessibilità tipica degli affitti brevi, pur restando in un regime di locazione ordinaria e senza i vincoli del Regolamento UNESCO.
Affitti brevi e società: attenzione
Le locazioni turistiche brevi — fino a 30 giorni — hanno una disciplina specifica che presuppone il locatore persona fisica non imprenditore. I soggetti IRES sono esclusi dal regime agevolato delle locazioni brevi.
Una società che affitta un immobile per periodi brevi a turisti opera nel regime delle strutture ricettive extralberghiere — con tutti gli obblighi che ne derivano: SCIA, classificazione regionale, obblighi fiscali diversi. Non è un'attività che si può improvvisare e richiede una struttura operativa e fiscale dedicata.
La nostra esperienza con le società locatrici a Firenze
Gestiamo affitti per conto di società proprietarie di immobili a Firenze — sia residenziali che commerciali. Conosciamo le specificità fiscali e contrattuali di queste situazioni e coordiniamo con i commercialisti delle parti per strutturare l'operazione nel modo più efficiente.
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