Cessione di quote societarie con immobili intestati: serve la relazione tecnica di conformità?

Relazione tecnica di conformità e cessione di quote societarie con immobili intestati: cosa sapere prima di vendere

Quando si parla di cessione di quote societarie con immobili intestati, una delle domande più frequenti è:

“È necessario redigere una relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale per tutti gli immobili inclusi nel patrimonio della società?”

La risposta, dal punto di vista notarile (ne abbiamo interpellato uno di nostra fiducia) , è no: in un atto di cessione di quote non vengono riportati riferimenti diretti alla conformità urbanistica o catastale degli immobili intestati alla società. Il notaio, infatti, si limita ad accertare la volontà delle parti e la regolarità formale della cessione delle quote sociali — non quella degli immobili posseduti.

Tuttavia, se da un punto di vista formale non è obbligatoria, nella pratica la relazione tecnica integrata è fortemente consigliata.

Ecco perché.

Perché è importante verificare la conformità degli immobili prima della cessione di quote

1. Due diligence del compratore Chi acquista una società con immobili nel patrimonio effettuerà quasi certamente una due diligence, ovvero un’analisi approfondita per valutare la reale situazione patrimoniale, fiscale e tecnica. Se gli immobili presentano irregolarità urbanistiche o catastali, queste emergeranno durante le verifiche, con il rischio di bloccare la trattativa o di far rinegoziare il prezzo al ribasso.

2. Tutela per il venditore

   Se il compratore dovesse scoprire, dopo la cessione, che uno o più immobili non sono conformi, potrebbe agire per rivalersi sul venditore, sostenendo di aver acquistato un bene (indiretto) con vizi non dichiarati. Disporre di una relazione tecnica aggiornata tutela quindi anche chi vende, perché certifica la situazione al momento della vendita.

3. Vendibilità futura degli immobili Un domani, se la società volesse vendere uno degli immobili, la relazione di conformità urbanistica e catastale diventerebbe, nella pratica, un passaggio obbligato. Verificare oggi significa evitare sorprese e costi imprevisti domani.
   

Conclusione: una verifica che conviene a tutti

In sintesi, anche se la relazione tecnica non è richiesta dal notaio per l’atto di cessione delle quote, è altamente consigliabile predisporla prima della vendita, soprattutto quando una parte rilevante del valore societario è rappresentata da immobili. Serve a garantire trasparenza, tutela e serenità per entrambe le parti.

Se stai pensando di vendere una società con immobili intestati, contattaci: possiamo affiancarti nella verifica tecnica e nella preparazione della documentazione necessaria per una cessione sicura e senza rischi.