Documenti per vendere casa a Firenze: lista completa e quando prepararli

Stai per vendere casa a Firenze e non sai quali documenti ti servono? Questa guida ti dà la lista completa — divisa per categoria — e ti spiega quando prepararli e cosa succede se qualcosa manca al momento del rogito.

Documenti per vendere casa a Firenze: perché è importante averli pronti in anticipo

Uno degli errori più frequenti di chi vende casa è raccogliere la documentazione solo quando l'acquirente è già trovato e la trattativa è avviata. A quel punto ogni documento mancante diventa un'emergenza — e le emergenze in fase di rogito costano tempo, denaro e spesso portano a rinegoziazioni al ribasso.

La regola è semplice: la documentazione si prepara prima di mettere l'immobile sul mercato, non dopo aver trovato l'acquirente.

Documenti per vendere casa: la lista completa

Documenti del proprietario

• Documento di identità valido — carta d'identità o passaporto in corso di validità

• Codice fiscale

• Estratto di matrimonio o certificato di stato civile — necessario per verificare il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni). Se sposato in comunione dei beni, anche il coniuge deve partecipare all'atto

• Eventuale atto di separazione o divorzio — se rilevante per la proprietà dell'immobile

Documenti di provenienza dell'immobile

Dimostrano come il venditore è diventato proprietario. Uno dei seguenti:

• Atto di acquisto — il rogito con cui hai comprato l'immobile

• Dichiarazione di successione e voltura catastale — se l'immobile è stato ereditato

• Atto di donazione — se l'immobile è stato ricevuto in donazione

• Sentenza del tribunale o atto di divisione — in caso di scioglimento di comunione

Documenti catastali

• Visura catastale aggiornata — contiene i dati identificativi dell'immobile (foglio, particella, subalterno) e la rendita catastale

• Planimetria catastale — deve corrispondere allo stato reale dell'immobile. Se non corrisponde, va aggiornata prima del rogito

Documenti urbanistici

Questa è la categoria più critica — specialmente a Firenze, dove il patrimonio edilizio è prevalentemente storico.

• Titolo abilitativo originale — la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire con cui è stato edificato o ristrutturato l'immobile

• Eventuali DIA, SCIA, CILA per interventi successivi

• Concessione in sanatoria — se l'immobile o parte di esso è stato oggetto di condono edilizio

• Certificato di agibilità (o abitabilità) — certifica che l'immobile è idoneo all'uso previsto. Per immobili molto vecchi potrebbe non esistere — il notaio valuterà come gestire la situazione

Certificazione energetica

• APE — Attestato di Prestazione Energetica — obbligatorio per legge per qualsiasi compravendita. Deve essere redatto da un tecnico abilitato e allegato al rogito. Ha validità 10 anni ma va rifatto se l'immobile ha subito interventi significativi sugli impianti o sull'involucro

Documenti condominiali (se applicabile)

• Regolamento di condominio — se esiste

• Ultimi verbali dell'assemblea condominiale — almeno gli ultimi 2-3 anni

• Attestazione dell'amministratore che il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali

• Eventuali delibere per lavori straordinari approvati — l'acquirente ha il diritto di sapere se ci sono spese straordinarie già deliberate che dovrà pagare dopo il rogito

Documenti su mutui e ipoteche

• Visura ipotecaria aggiornata — verifica l'eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami sull'immobile

• Documentazione del mutuo in corso — se c'è un mutuo da estinguere al rogito, serve tutta la documentazione per la cancellazione dell'ipoteca

  
  

Cosa succede se la planimetria non corrisponde allo stato reale

È uno dei problemi più frequenti a Firenze. Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato attuale dell'immobile — per lavori fatti senza aggiornare il catasto, per piccole modifiche nel tempo — va corretta prima del rogito.

La procedura si chiama DOCFA e viene gestita da un geometra o tecnico abilitato. I tempi sono generalmente brevi (1-2 settimane) ma è importante non scoprirlo il giorno prima del rogito.

Cosa succede se mancano i titoli abilitativi

Per gli immobili molto vecchi — costruiti prima del 1967 — non è obbligatoria la produzione del titolo abilitativo originale. È sufficiente una dichiarazione del venditore che attesta che l'immobile è stato costruito prima di quella data.

Per gli immobili più recenti, la mancanza del titolo abilitativo è un problema serio che va risolto prima della vendita — spesso recuperando copia degli atti presso il Comune di Firenze attraverso la procedura di accesso agli atti (L. 241/1990).

Chi recupera i documenti

In una vendita assistita da un'agenzia professionale, buona parte della documentazione viene recuperata e verificata dall'agenzia stessa in coordinamento con il notaio e i tecnici. Il proprietario deve fornire quello che ha — il resto si recupera.

In una vendita senza agenzia, tutta la responsabilità del reperimento e della verifica ricade sul proprietario.

Tempistiche consigliate

Documento	Quando prepararlo
APE	Prima di pubblicare l'annuncio — è obbligatoria già nell'annuncio
Planimetria catastale	Prima di pubblicare — verifica che corrisponda
Visura ipotecaria	Prima di avviare la trattativa
Documenti condominiali	Non appena si trova l'acquirente
Estinzione mutuo	Da coordinare con la banca 30-60 giorni prima del rogito

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