Vendere casa e continuare ad abitarla

È possibile vendere casa senza doverla lasciare?

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Sì. Proprietario e acquirente possono accordarsi affinché, dopo il rogito, il venditore rimanga nell’immobile come conduttore.

L’operazione prevede quindi due rapporti distinti:
 

• la vendita della piena proprietà dell’immobile;

• un contratto di locazione con cui il nuovo proprietario concede al precedente proprietario la possibilità di continuare ad abitarvi.
   

Durata della locazione, canone e condizioni devono essere valutati insieme, perché incidono anche sulla convenienza dell’operazione per l’acquirente.

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Quando può essere una soluzione interessante

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Questa formula può essere presa in considerazione, ad esempio, quando si desidera:

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• ottenere liquidità senza cambiare immediatamente abitazione;

• affrontare una situazione economica o finanziaria che richiede nuove risorse;

• ridurre debiti o impegni finanziari utilizzando parte del valore accumulato nell’immobile;

• finanziare un nuovo progetto personale o familiare;

• programmare con maggiore tranquillità un futuro trasferimento;

• valutare un’alternativa alla vendita della nuda proprietà.
   

Non esiste però una soluzione valida per tutti.

Valore dell’immobile, situazione personale, necessità economiche, durata desiderata della permanenza e sostenibilità del futuro canone devono essere valutati insieme prima di scegliere come procedere.

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Come funziona

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Il punto di partenza è stabilire quanto vale l’immobile libero e quale può essere il suo valore considerando la permanenza del venditore dopo la vendita.

Un acquirente che compra un immobile già locato valuta infatti non soltanto il valore della casa, ma anche:
 

• il canone che percepirà;

• la durata della locazione;

• il rendimento dell’investimento;

• il momento in cui potrà eventualmente disporre liberamente dell’immobile.
   

Per questo motivo il prezzo di vendita può essere diverso da quello di un immobile immediatamente disponibile.

L’obiettivo è trovare un equilibrio tra la liquidità che il proprietario desidera ottenere, la sicurezza della sua permanenza nell’abitazione e la sostenibilità economica dell’operazione per chi acquista.

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Nuda proprietà o vendita della piena proprietà con locazione?

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Sono due operazioni diverse.

Con la nuda proprietà, il venditore conserva normalmente l’usufrutto o un altro diritto reale sull’immobile e l’acquirente acquista la nuda proprietà.

Con la vendita della piena proprietà con locazione, invece, l’acquirente diventa pieno proprietario dell’immobile e il venditore continua ad abitarlo sulla base di un contratto di locazione.

La soluzione migliore dipende dagli obiettivi del proprietario, dalla sua situazione personale e dal valore economico delle diverse alternative.

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Approfondisci: Vendere la nuda proprietà a Firenze

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Come tutelare chi continua ad abitare nella casa

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La permanenza nell’immobile deve essere definita con attenzione fin dall’inizio dell’operazione.

Durata, canone, modalità di rinnovo e condizioni del contratto devono essere stabiliti prima della vendita, in modo che entrambe le parti sappiano esattamente quali impegni stanno assumendo.

Per le locazioni di durata superiore a nove anni assume particolare importanza anche la trascrizione nei registri immobiliari, che può rafforzare l’opponibilità del contratto nei confronti di eventuali successivi acquirenti.

La struttura dell’operazione deve comunque essere valutata caso per caso insieme al notaio e agli altri professionisti coinvolti, soprattutto quando la vendita nasce da una situazione economica o finanziaria complessa.

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Una soluzione da costruire, non un prodotto standard

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Non proponiamo formule preconfezionate.

Prima di mettere l’immobile sul mercato analizziamo:
 

• il valore della proprietà;

• le necessità del proprietario;

• la liquidità che si desidera ottenere;

• la durata desiderata della permanenza;

• il canone sostenibile;

• il possibile rendimento per l’acquirente;

• le alternative disponibili.
   

In alcuni casi la soluzione può essere vendere la piena proprietà e rimanere nell’immobile in locazione. In altri può essere più adatta la nuda proprietà, una vendita tradizionale o un percorso diverso.

Il primo passo è quindi capire quale soluzione risponde meglio alla situazione concreta, prima ancora di decidere come mettere l’immobile sul mercato.

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